房地产市场需求与成交结构 - 全国一二手房合计成交量自2021年至2023年初下滑约30%后已企稳，2023年初至今总需求保持稳定[3] - 成交结构发生显著变化，一手房成交占比从80%下降至50%，二手房成交占比从20%上升至50%[3] - 当前需求企稳是在房价下跌、需求被压抑的前提下实现的，真实需求高于当前实际成交水平[4] 新房市场：供应收缩与价格支撑 - 住宅新开工面积较2021年高点下降接近80%，导致新房供应大幅下降[6] - 全国口径及房企层面的新房库存均较高点大幅下滑[8][9][10] - 前30个城市的推盘量下滑了百分之七八十[11] - 新房供应呈现结构性变化，高线城市和“好房子”占比提升，低线城市及普通刚需改善产品占比下滑[13][14] - 低供应叠加结构提升，推动新房市场销售均价在过去几年实际上涨[15] 二手房市场：需求转移与供需动态 - 因新房供应不足，需求转移至二手房市场，二手房成交量过去三年连创新高[16] - 最近两周二手房成交量比去年同期高40%以上，处于历史同期最高水平[16] - 此前二手房价格持续下跌的核心驱动是供应（挂牌量）持续上升并创新高[18] - 约两个月前开始，25个重点城市二手房挂牌量转为持续下行，且近期加速[20] 租金回报与利率变化催生价值拐点 - 自2021年以来，25城平均租售比从2.0%上升至近2.4%[23] - 同期各类利率大幅下降，按揭贷款利率从5%以上下滑至3%左右，经营贷利率约2.2%，银行理财及存款利率从3%-4%下滑至1%多[25][26] - 对于租客，使用经营贷（成本2.2%）购房，其月供可能低于租金回报（平均2.4%，部分可达3%以上），激发刚需购房[27][28] - 对于房东，租金回报（2.4%）已高于理财或存款收益（1%多），在资产荒背景下持有出租房产的意愿增强[30] - 前期价格下跌近40%引发杠杆炒房者爆仓出清，当前剩余房东杠杆较轻、财务稳健，更无迫切出售动机[31] 二手房市场出现明确拐点信号 - 近期二手房成交加速上升，同时挂牌量持续下降，呈现“供减需增”格局[32] - 二手房价格跌幅持续收窄，周环比跌幅从去年11月的0.3%-0.4%收窄至最新一周的0.11%[33] - 部分城市已率先企稳，上一周杭州和上海二手房价格实现环比转正[35] - 市场反转由优势区域领先，局部传导至全部，全国指数拐点基本确认，预计可能在两个季度内看到全国指数企稳[35]