文章核心观点 - 对77只REITs的2025年第四季度报告进行分析，指出各板块基本面分化延续，需关注企稳信号 [1][4] - 四季度整体可供分配金额同比提升3%，但环比下滑16%，管理人通过多种方式对冲业绩波动，平均完成度为26% [5] - 投资建议需结合基本面审慎判断，优先关注区位佳、竞争格局稳定、原始权益人支持强且租约结构稳定的项目 [8] 基本面分板块总结 产业园 - 板块仍处调整周期，部分项目通过“以价换量”实现出租率阶段性企稳，厂房类项目经营韧性优于研发办公类 [4][6] - 一线城市项目表现优于二线，如张江REIT、蛇口产园REIT、金隅REIT、首农REIT出租率保持在85%以上 [6] - 租金水平环比进一步承压，合肥高新REIT、和达高科REIT、临港REIT租金环比降幅达5%及以上 [7] - 管理人为对冲经营下滑，采用多元收入补充（如招商科创REIT确认749.76万元非持续性收入）或管理费“负计提”等方式 [7] - 预计市场需求偏弱及新供应入市将继续带来逆风，建议关注后续出租率能否持续企稳 [8] 物流仓储 - 板块出租率阶段性企稳，关联租户及头部运营商项目展现经营韧性，如京东REIT、顺丰REIT、中外运REIT出租率分别达100%、95.9%、97.8% [4][13] - 市场化项目出租率出现波动但部分环比提升，如普洛斯REIT、深国际REIT、宝湾REIT、易商REIT出租率分别环比提升0.7、8.1、1.1和1.6个百分点 [13] - 受区域竞争及需求弱复苏影响，部分市场化项目租金环比下调，普洛斯REIT、盐田港REIT、深国际REIT等降幅在1.2%至3.9%之间 [13] - “以价换量”策略已见成效，预计2026年内或逐步寻底，建议关注关联租户稳定及头部运营商项目 [14] 保租房 - 整体经营稳健，四季度收入同比上升2.0%，部分项目出租率受租赁淡季影响环比小幅下滑，但仍处90%以上高位 [4][30] - 租金走势分化，政策性保租房项目租金同比持平或小幅上涨，部分市场化项目租金同比下滑，如华润有巢REIT泗泾项目租金同比下滑5.4% [30] - 短期看好政策性保租房经营表现，中长期关注扩募潜力 [31] 消费 - 延续良好经营态势，四季度整体收入环比提升6.2%、同比提升6.3% [4][37] - 部分项目收入变动显著：百联REIT收入同比+27%、环比+15%；华夏金茂REIT收入同比+14%；首创奥莱REIT收入环比+44%；嘉实物美REIT收入同比-18% [37] - 运营方通过品牌调改与主题活动提升流量，华夏中海、中金印力及百联REITs客流分别同比增长12%、11%及3% [38] - 短期关注2026年一季度收入增速延续性，中长期聚焦项目主动管理能力及平台扩募潜力 [38] 数据中心 - 整体利用率保持高位，运营维持稳健，万国REIT计费率96.79%，润泽REIT上架率99.35% [4][29] - 万国REIT有效托管服务费单价570元/KW/月，润泽REIT为1,139.53元/kW/月，租约剩余期限分别为1,271.10天和约9年，现金流稳定性高 [29] - 由于周边暂无新增竞品且租约稳定，预计短中期项目维持稳健表现 [29] 高速 - 四季度受季节性和路网变化影响，多数项目同环比表现承压，可比口径下车流量环比-9.9%，同比-0.8% [4][41] - 客车通行费收入环比-23.0%，货车通行费收入环比+1.1%；客车通行费同比+2.2%，货车通行费同比-5.0% [41] - 中金山东高速REIT、易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT等因分流、施工、优惠政策等因素承压较大 [41] 市政环保及能源 - 市政环保项目业绩同比向好；能源项目延续分化态势，四季度表现对比为：新能源>水电>燃气 [4] 季度可供分配金额与管理人作为 - 可比口径下REITs四季度整体可供分配金额环比下滑16%（主要由经营权REITs带来），但同比提升3% [5] - 2025年第四季度及全年平均完成度分别录得26%及103% [5] - 部分项目通过管理费减免/负向计提、原始权益人按承诺补足业绩/分红、其他现金调整等方式维持分红稳定性 [5]