核心观点 - 近期部分城市二手房市场出现回暖迹象 表现为挂牌量下降 成交量价环比改善 其背后是春节前供需两端同时催化的结果 市场正通过自身调节完成供需再平衡 朝着健康方向稳步修复 [2][3][4] - 二手房价格能否真正止跌回稳 仍需观察春节后挂牌量回升的幅度与持续性 但房价下跌最快的时间可能已渐渐过去 [4] 市场表现 - 部分城市主要中介二手房挂牌量大幅下滑 上海挂牌量较峰值下滑超过20% [2] - 二手房成交量和价格环比明显改善 上海和北京出现成交价周环比企稳现象 [2] - 冰山指数统计的26城实时成交量环比相比去年12月同期涨幅超过20% [2] 回暖原因：供给端 - 季节性因素：春节前往往不是成交旺季 卖家倾向于先下架房源待春节后再挂牌 [3] - 价格因素：去年下半年二手房价下跌速度加快 部分房东倾向于先下架保价或售转租 放大了季节性影响 导致挂牌量下降速度加快 [3] 回暖原因：需求端 - 学区房需求集中释放：去年下半年房价下跌加快导致学区房需求推迟 但由于入学要求需在三四月前落实 因此需求集中到今年一季度释放 [3] - 刚需入场加快：去年十一月份以来 低总价房源成交速度明显加快 上海地区300万总价房源成交占比回升到50%以上 北京也出现类似现象 说明一线城市刚需入场有所加快 [3] - 买方紧迫性提升：今年开年出现买方关注的房源快速被成交的现象 提振了买方成交的紧迫性 导致二手房成交逐步放量 [3] 市场展望与观察要点 - 二手房价环比改善的重要原因是挂牌量超预期下降 而这与季节性高度相关 [4] - 从北上广深的地产中介专家交流口径来看 普遍认为春节后挂牌量会有所回升 因此回升的幅度与持续性将是观察二手房价能否真正企稳的重要视角 [4] - 乐观因素在于 本次市场回暖并无明确的政策干预 主要是市场自发 尤其是部分城市低总价房源成交的快速放量 说明随着二手房价近几年的调整 真实需求正在被逐步激发 市场正通过自身调节完成供需的再平衡 [4]