核心观点 - 在政策驱动和翘尾行情效应下，多个重点城市二手房市场在2026年1月展现出韧性，成交量明显回升，吹响了楼市“小阳春”的前哨，市场对全年楼市多了一份期待 [1] 市场表现与数据 - 深圳市场表现强劲：深圳1月二手房成交活跃，据深圳贝壳研究院统计，1月二手房成交6661套，环比增长2.4%，其中住宅成交5281套，环比增长6.9% [5] - 深圳数据创近期新高：深圳市房地产中介协会数据显示，1月二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高，且市场已连续11个月录得量破5000套 [5] - 深圳热度持续：乐有家研究中心指出，深圳门店二手签约量连续8周处于高位，1月签约量同比上涨57%，即便临近春节，2月1日一手和二手住宅仍成交78套 [6] - 多城迎来“开门红”：除深圳外，北京和上海1月二手房成交量同比增幅均超20%，克而瑞数据显示，全国13个重点城市1月二手房成交面积环同比分别增长16%和33% [6] 市场特征与参与者行为变化 - 业主定价趋于理性：房产中介反映，此前部分业主依据自身预期定价，现在多数已能根据市场规律调整定价，市场呈现“以价换量”特征 [4] - 购房者需求变化：购房者越来越看重租售比，年化租售比接近3%的房产，其自住兼投资的需求在逐步显现 [3] - 卖方心态转变：在经历数年价格博弈后，越来越多房东开始拒绝继续“拼低价出货”，心态与行为的变化正在改变市场供求关系与价格趋势 [9] - 挂牌量趋势变化：随着成交回暖，部分城市二手房挂牌量正悄然下降，尽管各机构统计绝对值略有不同，但对“挂牌量迎来下行趋势”已达成共识 [9] 市场回暖的驱动因素 - 季节性因素前移：由于2026年农历新年时间较晚，预计3月“小阳春”的部分购房需求前移到1月，带动了1月成交 [6] - 价格调整到位与性价比：二手房价格调整已基本到位，性价比较高的房源去化较快，且二手房及周边配套真实可见，能比新房更快满足居住需求 [6] - 政策环境支持：政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初多项措施落地，如换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等，从需求端与融资端协同发力 [9] - 基本面与市场环境改善：楼市舆论环境得到“净化”，股市等金融市场带来“财富效应”，优质学位房成交提前回暖，部分板块的房价收入比、租售比已趋于合理 [8] 未来展望 - 市场预期稳步回暖：从当前市场形势看，2026年深圳房地产市场预计以稳步回暖为主 [6] - “小阳春”行情可期：政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，3月市场需求有望逐步释放，核心重点城市“小阳春”行情依然值得期待 [9]