上海二手房收储试点政策分析 - 中国建设银行于2月2日支持上海启动首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目，试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区，主要针对业主有本区新房置换意愿、房龄偏大的小户型二手房源 [1] 政策核心逻辑与针对性 - 当前房地产周期的关键点在于库存问题，存量住房收储政策是决定库存去化速度的关键之一 [3] - 该政策直接面向供给压力最为直接的二手房市场，是对症下药的积极举措 [3] - 政策本身带来的积极信号意义，可能对二手房挂牌去化周期的进一步优化产生作用 [3] 上海市场库存与试点规模 - 上海二手房挂牌量自2025年3季度已开始下降，带动其挂牌去化周期持续下行 [3] - 估算上海可交易存量住房约970万套，本次试点的三个区域占比约32% [3] - 试点区域内，2000年以前建成的老房占比约15%，体量相对可观 [3] 政策后续关键与土地供给影响 - 试点政策侧重于在本区有新房置换意愿的群体，旨在保证区域内部资金闭环 [4] - 更关键的是后续新增土地供给方案，严控短期土地供给增量对于稳定房价预期至关重要 [4] - 2025年二季度起，超高/高能级城市房价走势显著弱于中低能级城市，很大程度上与2024年4季度到2025年上半年的土地供给上量有关 [4] - 若在控增量方面推出强有力举措，对局地房地产市场企稳回升的预期可转为全面积极 [4] - 长远看，待房价预期转向明显积极再调节供给节奏，对财政稳定性和收储资金闭环更为有利 [4] 对市场与投资的影响 - 社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来房地产周期拐点，有助于去库存的积极政策对此有加速作用 [3] - 如局地房地产市场库存改善信号加强，2026年地产股行情或将主要由beta驱动 [5]