文章核心观点 - 2026年省级地方两会释放的房地产政策信号显示，行业工作将摒弃短期刺激思维，沿着“高质量”与“新模式”双轨深化，一方面通过融资协调、消化存量稳定市场基本盘，另一方面着眼长远发展模式和制度建设，为行业注入可持续新动能 [1] 公积金制度改革 - 山东、海南、青海三省在政府工作报告中均提及深化住房公积金制度改革，该制度因覆盖范围大、信号明确、传导路径短而改革预期最为强烈 [3] - 2025年全国各地共出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款政策优化的约280条，频次为各类政策最高，主要优化方向为提高贷款额度、调整贷款套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围（如支付首付、物业费、装修款、税款等） [3] - 2025年12月中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议及2026年1月《求是》杂志均强调“深化住房公积金制度改革”，分析指出改革主要方向为解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [3] 稳定房地产市场措施 - 多个省市在政府工作报告中提及“着力稳定房地产市场”，广东省要求因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度，并加强保障性住房建设和筹集，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 江苏省提出因城施策控增量、去库存、优供给，推进房票安置、住房“以旧换新”，深化公积金改革，稳妥推进收购存量商品房用于保障性住房，并坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”以激发不同群体需求 [6] - 甘肃、辽宁、云南三省也提及稳定房地产市场，并在收购存量商品房、房票安置、“白名单”制度等方面有所部署，不少省市还提及清理不合理限制性措施并推出居民收入增长计划以释放住房消费需求潜力 [6] - 分析指出，从省级两会表态看，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，中金公司认为收储政策释放去库存积极信号，配合土地供应结构性调整，社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来周期拐点 [6] 城市更新部署 - 多地政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [8] - 北京市计划抓好507栋危旧简易楼排险工作，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上 [8] - 上海市计划推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，完成20万平方米旧住房成套改造 [8] - 辽宁省下达任务为改造老旧小区300个、老旧管网3500公里，更新住宅老旧电梯5000部，改造危旧房3000户 [8] - 部分省市在制度建设上有所部署，如北京推进城市更新条例实施并完善政策激励工具箱，海南推进城市更新立法，广东推动建立房屋全生命周期安全管理制度 [8] - 2025年7月中央城市工作会议作出“两个转向”重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，并将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手，2025年末中央经济工作会议也提出“高质量开展城市更新” [9] - 分析指出，城市更新作用已从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，“高质量”内涵可理解为“多模式创新、多主体参与、多要素保障”，土地、规划、金融等关键政策创新力度将加大以匹配项目复杂性和长周期性 [9] 现房销售与“好房子”建设 - 作为房地产销售制度改革方向，现房销售被频繁提及，分析指出现房销售或将进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [11] - “好房子”在2026年地方两会政府工作报告中频繁出现，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局，青海省还因地制宜提出创新发展避暑房、康养房，有序推进“高原好房子”建设 [11] - 分析指出，有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策重要看点之一，目前不少地方已出台相关技术规范，未来在土地、融资等政策支持方面或将有实质性动作 [11]