文章核心观点 - 中国房地产市场正经历从“增量时代”到“存量时代”的深刻转变，需求结构发生根本性变化，改善型需求成为市场新动力 [4] - 市场呈现极端分化格局：一方面，以豪宅和大户型为代表的“好房子”出现抢购潮，价格坚挺甚至上涨；另一方面，整体行业投资、销售等数据仍处低迷 [18][21] - 政策、家庭结构、财富分化等多重因素共同推动“大房时代”来临，房地产市场的核心命题已从“有没有房”转向“住得好不好” [11][24][27] 大房时代趋势 - 市场需求结构向大户型改善型产品转变：南京浦口区雅居乐滨江国际近期成交户型几乎全在227336㎡之间 [7]；柳州市场100130㎡户型成为绝对主流，100㎡以下产品成交套数仅2500套，占比显著收缩 [7]；杭州新房项目户型越来越大，如滨江锦上万象府主力户型约183㎡，御境映庐最大户型达878㎡ [8] - 政策松绑顺应市场需求：上海、深圳等地已调整或取消“7090政策”，从供给端鼓励开发大户型 [10]；杭州专门为大户型（≥160㎡）制定品质提升指导原则，要求层高不低于3.15米 [10] - 改善需求成为核心驱动力：我国人均居住面积已达约42平方米，但居住质量不平衡，增加面积是改善性需求的首要动机 [4][24]；北京、上海等大城市“卖一买一”的换房需求占比超过70% [27] 豪宅市场抢购潮 - 顶级豪宅市场量价齐升，与整体市场形成割裂：2025年上海总价3000万元以上豪宅成交金额突破1000亿元，独占重点城市近六成市场份额 [16]；上海每天有近6套千万级豪宅成交，全国5000万元以上房产成交每10套中有7套在上海 [16] - 高总价豪宅产品力强劲：2025年5000万元以上豪宅成交套数在2024年激增253%的高基数上，继续增长56.7% [17]；上海壹号院2025年成交超220亿元，成为全国单盘销售冠军 [18] - 豪宅抗跌且回升快，呈现独立行情：上海240㎡以上大户型在整体下行周期中涨幅显著 [21]；深圳顶豪板块成交均价始终稳定在10万元/平方米以上，已从低点回升并呈现上涨态势，而当地普通住宅房价回落至2016年水平 [21] - 富豪购买力惊人：深圳中信信悦湾最高单价达38万元/平方米，其中两套总价1.87亿元和2.5亿元的顶层复式开盘1小时售出 [21]；上海单价超15万元/平方米的项目开盘去化率基本在80%以上 [21] 市场分化与时代变轨 - 房地产行业整体数据仍处低迷：2025年全国房地产开发投资增速、新建商品房销售面积及销售额、开发企业到位资金全部负增长 [18] - 市场痛点从“有没有”转向“好不好”：我国存量住房中，2000年以前建成的住房面积占比超30%，其中30%房龄在25年以上，80%无电梯 [27]；北京20年以上楼龄的房子占比超60% [27] - 政策放松激活改善需求：广州成为全国首个全面取消限购、限售、限价的一线城市，深圳、北京、上海等亦优化了限购政策 [29]；存量房贷利率下调、首付比例和利率调整促进了大户型产品走红 [30] - 未来市场将持续分化：在存量竞争时代，真正关注品质的“好房子”将赢得市场，城市、区位、产品三个维度的深度分化将成为常态 [31][34][35]