文章核心观点 - 上海等城市推出的住房“以旧换新”政策，核心目标是推动房地产“去库存”，并精准收购“老破小”等流通性差的二手房作为保租房，以稳定市场、设定价格锚点并增加保障性租赁住房供给 [6][7][8][12] 政策背景与全国推行情况 - 2025年中央经济工作会议重提“去库存”，为房地产市场指明方向，当前全国新房库存高企，2025年底百城新建商品住宅去化周期达28.7个月，远超合理区间 [7] - 2024年6月，全国已有70多个城市推行“以旧换新”政策，但未形成巨大势能 [7] - 2025年以来，政策在多地密集落地，例如上海奉贤区计划收购50套，杭州富阳区定量收购200套，南京、徐州等地国企也纷纷推出相关活动 [9][10][11] 上海试点方案特点 - 收购主体为政府，由各区公租房公司执行收购 [6] - 优先收购业主置换意愿强烈的房源，浦东区提出购房款参照“房票”形式监管，确保资金用于购买新房以推动“去库存” [5] - 收购对象精准指向总价低的“老破小”，例如浦东优先收购内环内2000年以前、单套面积70㎡以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房 [6] - 优先收购地段好的房源，布局在产业园区、商圈、轨道交通站点3公里圈内，试点区域（浦东、静安、徐汇）是上海租赁需求最旺盛的区域 [6] 政策效果与市场数据 - 政策旨在收购“难卖房”，这类房源普遍具有套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少等特征，能有效促进置换和去库存 [8] - 根据2025年2月至2026年1月数据，上海符合收购条件的二手房与全市平均水平相比：套均总价更低（全市367万元 vs 符合条件255万元），议价空间更高（全市7.9% vs 符合条件8.3%），成交周期更长（全市117天 vs 符合条件126天），看房人数更少（指数化后，符合条件房源为87，低于全市的100）[9] - 政策有助于缓解租赁市场低价房供需不匹配，上海3000元/月/套以下房源的需求占比达67.7%，显著高于市场供应占比，收购的小户型二手房能精准对接新市民、青年人才的过渡性居住需求 [13] 不同城市的政策差异 - 一线城市（如上海）政策重点结合城市更新，收房标的主打“老破小” [11] - 二三线城市政策重点结合去库存目标，补贴力度更大，并叠加首付比例下调等金融支持 [11] - 操作模式主要分为两种：“帮卖”模式（委托中介在免责期内优先出售旧房）和“国企直接收购”模式（地方投资平台或国企直接收购旧房，资金用于购买指定新房）[12] 政策实施的难点与挑战 - 收购二手房面对的是大量C端业主，谈判工作量大、周期长，且个人房东不会像开发商那样大幅降价卖房 [14] - 资金持续性存疑，上海租金回报率低于2%，政府收购后即便享受优惠利率，仍需承担2%—3%的利息成本以及装修、空置损耗等费用 [14] - 政策本质更多是发挥“政策杠杆”与“心理杠杆”作用，向市场传递信心 [14] - 长期挑战包括如何合理定价存量资产以平衡收购方成本与业主收益，以及如何进一步激发需求端购房信心 [14] 旧房评估机制与交易注意事项 - 评估价形成主要有两种方式：一是通过摇号随机选取多家评估机构独立评估后取中间值；二是对同一小区/片区房源集中评估，按楼层区分价格，装修按统一标准补偿 [18] - 评估价是基于客观数据的保守资产价值，市场成交价是买卖双方博弈的结果，两者存在差异是正常现象，差距在10%以内被视为合理 [19] - 业主应高度重视合同条款，审查旧房销售期限、违约责任、退出机制及资金监管等内容，并明确评估流程和免责期安排 [20] - 交易本质是大额资产处置，需提前规划并做好财务和法律风险防范，建议：客观评估自身需求与预算；通过专业机构了解旧房价值，建立合理预期；深入研究本地政策与操作条款，与主管部门充分沟通 [20] 适合与不适合参与的人群 - 适合人群：持有核心区老破小、流通性差且急于置换的业主；刚需改善家庭，担心资金衔接困难者；追求交易确定性、反感中介压价与漫长议价的业主；产权清晰、符合收储标准的小户型业主 [21][22][26] - 不适合人群：持有次新房、流通性好、市场价显著高于评估价并追求短期溢价的业主；产权复杂（共有、抵押、查封、纠纷）的房源；对评估价预期过高、拒绝公允定价的业主；短期急需大额现金、对资金到账时间有刚性要求的群体 [23] 交易风险与退出机制 - “先锁新房、再卖旧房”模式的核心风险主要由国企收储平台和合作房企承担，业主承担有限协议风险，平台通过资金闭环、锁价承诺、兜底收购降低不确定性 [25] - 若旧房未按期成交，平台可按约定价托底接手或延长周期，评估价以签约时锁定为准，不因行情波动下调 [25] - 退出机制：仅完成评估未签协议，可无责退出；签署意向书但未支付定金或过户，可协商解除；已签正式合同并完成网签，需按合同约定执行，擅自退出需承担违约金 [25] - 业主需警惕的风险：非官方平台“低价收房、高价转售”套路；协议未锁定评估价导致被恶意调价；隐形费用未明示；强制绑定指定新房；退出条款模糊、违约成本过高 [25] 政策未来发展的条件 - 政策若想复制到“异地购买”或“多换一”等多元模式，需考虑三个条件：首先需有收购主体（如国资、开发商、城投公司、租赁公司）；第二需实现资金闭环，依赖保障性住房再贷款、专项债、保租房REITs等工具，并建立公允估值机制；第三，该模式主要适用于大城市，小城市推广需依赖地方补贴和轻资产运营，不适合大规模国资入场 [28][29][30]