文章核心观点 - 上海在浦东、静安、徐汇三区启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点，其核心模式是“政府引导、市场运作、资源自愿参与”，旨在通过收购特定条件的“老破小”房源，转化为保租房，以解决新市民和青年人的居住需求，同时打通一二手房置换链条，促进新房市场去化和整体楼市稳定 [1][3][4] 试点政策具体内容与规则 - 试点区域为浦东新区、静安区和徐汇区，收购规则存在差异化，并非一刀切 [3] - 浦东新区：优先收购内环内2000年前建成、70平方米以下、总价400万以内、产权清晰的二手房，业主卖房后仅获得房票，且房票仅限购买浦东区内一手商品房，核心引导卖旧买新 [3] - 静安区：优先收储重点产业区、核心商圈、轨交站点3公里内面积70平方米以下、总价400万以内二手房源，采取片区式收储为主，业主卖房后需购买静安区内一手商品房 [3] - 徐汇区：采用现金收购模式，通过财政注资加银行贷款筹措资金，没有置换绑定要求 [3] - 收购主体为区级保障房公司（国企），非政府直接操盘，按市场价评估收购，区别于此前对开发商的低价收购模式 [3] - 收购的小户型存量房经标准化装修后纳入保租房运营体系，租金定为市场价的70%至80% [3] 政策出台的多重考量 - 第一，是筹措保障房的新渠道，能快速补充房源，省去较长建设周期，符合“十五五”规划加大保障房力度的方向 [4] - 第二，有助于加强一二手市场联动，帮助新房市场去化，缓解部分区域新房库存压力 [4] - 第三，通过“房票”等工具打通近年来割裂性明显的一二手市场，激活置换链条 [4] - 第四，专项债和保障房再贷款等政策提供了低利率资金支持，为保障房运营打开了空间 [4] - 该模式相比自建保租房更高效，既能补充保租房房源，又能消化二手房存量并带动新房交易，是“以时间换空间”的精准去库存尝试 [4][5] 政策的市场影响与信号意义 - 政策旨在加速市场中置换链条的打通，激活改善需求，从而带动新房市场 [5] - 上海2025年全年建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间），累计总量达61万套（间），此次收购试点是加码保障房供给的体现 [7] - 国有主体合理价格收购老旧房源，实现了“一举多赢”：为“老破小”业主提供退出渠道促进流通，激活新房置换链条助力开发商去库存，并将市中心优质房源转化为高性价比保租房提升保障水平 [7] - 上海二手房市场出现回暖信号，2026年1月网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，并创近5年同期新高 [7] - 市场成交结构出现变化，中环内“老小”房源成交占比攀升，超8成客户可在90天内成交，市场观望情绪减弱 [8] - 此次试点基于前期探索，例如2025年底奉贤区“以旧换新”政策已累计收到104组意向报名，完成首批50组家庭正式登记，为全市试点积累了经验 [8] 全国政策背景与趋势 - 上海举措与全国多地政策形成呼应，凸显全国性政策导向，自2022年起全国已有30多个城市启动存量房收储 [9] - 近期多地密集加码，例如湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上用于保障房等，2025年已通过该方式落实6726套保障性住房；海口市也公开征集未出售商品房用作保租房，已有项目可提供220余套房源 [9] - 依托国资信用背书与制度化设计，“以购代建”筹集保障房、打通住房置换链条已成为多地共识，“稳市场、惠民生”有望成为各地去库存政策指引方向之一 [9]