文章核心观点 - 后房地产时代，房产保值增值成为少数核心资产的特性，全国36个重点城市中，仅深圳、上海、成都、北京、杭州等少数城市过去十年房地产保值率超过80%，而部分三四线城市保值率已跌破60% [2] - 房产保值增值的核心规律在于选择核心城市群的核心地段，并关注房产的地铁、学区及改善属性，这基于对全球多国房地产百年历史的总结 [12] - 房地产投资已进入分化时代，需基于对城市基本面（如人口、产业、资源）的专业分析进行决策，而非盲目购买 [13] 城市房地产保值率排名及核心优势分析 - 深圳：保值率排名第一，核心优势为“创新红利+年轻人口流入” 作为粤港澳大湾区龙头，拥有华为、腾讯、比亚迪、大疆等世界级高科技企业，贡献万亿级产值和百万级高薪岗位 在《中国城市95后人才吸引力排名》中连续两年位居榜首，14-35岁青年人口超800万，占全市人口46% [3] - 上海：保值率排名前二，核心优势为“全球金融中心+城市供地稀缺” 作为长三角龙头和全球金融中心，金融人才富集，吸引周边省份高净值人群购房需求 过去五年上海土地供应规划面积下降60%，核心区域出现豪宅秒光和地王频出现象 [4] - 成都：保值率排名前三，核心优势为“新增长极+商业集聚” 作为川渝新增长极的代表，是中西部地区世界五百强企业最多的城市 人口高达2150万人，每年有十多万人流入，商业发达，是西南部消费中心 [6] - 北京：保值率在北方城市中最靠前，核心优势为“首都禀赋+稀缺资源” 拥有全国最多的985、211高校及最好的医疗（如协和医院）、教育资源（如海淀名校） 全国70%的央企总部位于北京，每年流入人口中本科以上学历占比高达43% [8] - 杭州：保值率排名前五，核心优势为“数字经济+营商环境” 民营经济活跃，有38家民企入围中国500强，并孕育出“杭州六小龙”等新经济企业 以优良的营商环境和自然环境吸引人才与产业集聚 [10] 房地产保值核心规律总结 - 区域规律：应聚焦于长三角、珠三角、成渝三大城市群，其平均保值率超过80%，人口流入和产业活力强 需避开东北、西北等低能级、人口外流、库存高的区域，其保值率普遍低于75% [12] - 城市规律：应选择一线及强二线城市的中心城区或高科技园区，如上海内环、北京金融街、杭州滨江，这些区域土地稀缺或产业富集，需求旺盛 [12] - 产品规律：应选择具备“地铁+学区+改善”属性的房产，即地铁沿线、带学区、新房或次新房，这类房产流动性强、抗跌 需远离老破小和远郊区房产 [12] 实用操作建议 - 购房建议：应选择“核心城市+核心地段”的房产，并优先考虑地铁沿线、带学区的改善型住房，以实现长期保值 [13] - 售房建议：若房产位于人口流出的小城市尤其是远郊区，应坚决处理 若房产位于一线或强二线城市核心区，则无需急于割肉，这些核心资产短期抗跌，长期保值且可能再创新高 [13]