文章核心观点 - 中国“活力老人”（55-75岁）群体正成为康养旅居市场的新主流，其需求从传统观光和基础住宿，升级为追求深度体验、健康管理、社交生活和精神文化满足的复合型生活方式解决方案，这驱动了市场从传统旅游地产模式向以运营和服务为核心的“康养基地”等新业态进化 [2][4][6][7][10] - 康养旅居市场面临商业模式挑战，包括显著的季节性波动导致高固定成本难以覆盖，以及传统养老机构、酒店民宿等跨界竞争者面临用户心理壁垒和专业服务深度不足等问题 [12][13][14][17] - 行业未来发展呈现两大趋势：一是融资模式转向EOD（生态环境导向开发）等长期主义金融模式，支持产业深耕；二是服务对象和内容从服务“已老已病”向前延伸至“未病将老”人群，涵盖健康管理、亚健康调理等，市场潜力巨大 [21][22][23][24] 需求端的变化：新一代“活力老人”的崛起 - 客群画像根本改变：退休的“65后”和“70后”成为消费主力，他们是改革开放受益者，拥有丰厚财富积累和高额稳定退休金，夫妻月收入合计在2万至3万元之间非常普遍，且自主消费意愿极强 [6][8] - 信息获取与消费行为升级：新一代老人熟练使用智能手机和社交平台（微信、抖音、小红书），主动搜索和规划行程，消费理念从“为家庭牺牲”转向“为自己而活”，追求“活在当下” [6][7] - 对旅游产品的需求升级：从过去“十天七国”的赶路观光，转向为深度体验（如非遗手作、古建讲解）支付数倍溢价，餐饮标准从人均20元团队餐升至80至100元，且注重“餐饮+文化”的结合 [2][6][7][8] - 旅居需求复合化：需求远超出住宿，涵盖健康餐饮、社交活动、文化体验及医疗保障，追求“有人悉心照顾、有朋友交流、有活动充实、有安全兜底”的生活方式解决方案 [5][10] 供给端的进化：康养基地成为新载体 - 产品核心是“住宿+”复合价值：康养基地区别于传统酒店民宿，核心竞争力在于整合健康管理（如慢性病管理、动态监测）、社交生活（如老年大学、书画交流）和精神文化（如养生讲座、手工活动）等服务 [3][10] - 定价模式与成本结构：销售的是按周或月计费的套餐（如两位老人1个月费用约1万元），包含住宿、三餐和活动，定价高于纯住宿，但运营成本高昂，包括高额人工（约占总支出40%）、优质食材（年采购约50万元）以及巨大的资产折旧（如某项目年折旧摊销约200万元）和能耗（如某项目月能耗达十几万元，年运营成本约1500万元） [10][14] - 多元化运营模式探索：除了城市近郊基地，还出现盘活乡村闲置院落进行适老化改造的乡村康养模式，强调人情联结和社群氛围，复购率高，尽管硬件不如星级酒店 [11][12] - 积极应对季节性挑战：行业普遍存在淡旺季入住率悬殊问题（如某基地夏季超90%，冬季低于20%，年均约50%），为覆盖固定成本，运营方在淡季开拓青少年研学、企业团建等跨界业务 [12][13] 市场竞争与跨界挑战 - 传统养老机构跨界受阻：专业护理型养老院即使硬件、价格（如管吃住每天150元，低于当地中档酒店200元）有优势，也难以吸引“活力老人”旅居，主要因“养老院氛围”带来心理排斥，老人更倾向多元、活跃的环境 [17] - 酒店民宿的跨界尝试与局限：城市近郊度假村、温泉酒店通过推出“康养月租套餐”参与竞争，但其核心能力在于标准化住宿，在“康与养”的深度及精神归属感营造上与专业康养基地存在差距 [18] - 行业运营的新风险：当大量老年人聚集形成社群时，运营方需防范保健品推销、金融诈骗、情感诈骗等复杂风险，要求具备健康教育与风险防范机制 [18] 行业模式演变与未来趋势 - 商业模式从地产驱动转向运营驱动：早期许多康养项目实质是“以康养之名行地产之实”，依赖销售产权或会员卡快速回款，而当前行业需要支持长期运营的商业模式 [20][21] - EOD模式引入长期耐心资本：EOD（生态环境导向开发）模式将环境治理与关联产业（如文旅康养）打包，可申请周期长达20-25年的政策性贷款，使投资者能专注于长期服务与品牌培育，而非短期回本 [21][22] - “百岁人生”概念拓展市场边界：随着人均寿命延长，从60岁退休到100岁可能面临长达40年的“第三人生”，健康与养护成为核心主题，这催生了巨大的市场蓝海 [22] - 服务对象与内容向前延伸：服务对象从“已病已老”大幅前移至“未病将老”人群，产品从疾病照护、休闲旅居扩展到精准体检、生活方式医学干预、亚健康调理、心理疗愈等，未来行业核心竞争力在于为高净值客户提供长期健康与幸福生活管理方案 [23][24]