商业不动产REITs申报启幕 - 首批10家商业不动产REITs已申报，合计拟募资377亿元人民币，标志着中国公募REITs市场进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展时期 [1] - 此次申报是继2025年12月31日证监会发布试点公告后，商业不动产REITs的首次申报 [1] 申报项目概况 - 10家已申报项目中，上交所9家，深交所1家 [2] - 募资规模较大的项目包括：中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金（74.7亿元）、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（50.64亿元）、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金（42.785亿元）、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（40.02亿元） [3] 底层资产类型 - 底层资产类型多样，涵盖酒店、办公楼、商场及商业综合体等 [4] - 酒店类资产定位四星级及以上，受经济周期波动较大，首批项目中仅华安锦江项目涉及酒店 [4] - 首批项目更多以单零售商场或商业综合体发行，商业综合体因多业态而更抗经济周期风险 [4] - 以中金唯品会项目为例，其底层资产为郑州杉杉奥特莱斯（总建筑面积约11.20万平方米，土地剩余年限约30.68年）和哈尔滨杉杉奥特莱斯（总建筑面积13.06万平方米，土地剩余年限约27.14年） [4] 中介机构参与情况 - 商业不动产REITs涉及基金管理人、托管人、财务顾问、会计师事务所、律所等多种中介机构 [5] - 以华安锦江项目为例，基金管理人为华安基金，基金托管人为中信银行，财务顾问为国泰海通 [5] - 首批10家REITs的财务顾问主要由头部券商担任，其中国泰海通参与4家，中信证券参与2家，华泰联合、中金公司、申万宏源承销保荐各参与1家 [6] 政策推动与市场意义 - 证监会于去年12月底印发试点公告，推动商业不动产REITs正式起步 [7] - 商业不动产REITs是完善公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs的重要一环，有助于支持构建房地产发展新模式，帮助房企实现“投融管退”良性闭环 [7] - 证监会表示，发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 [7] 地方与企业的积极响应 - 多地证监局积极推动落地，如北京证监局举办政策解读培训会，四川证监局联合相关部门摸底存量资产并储备项目 [8] - 多家上市公司积极准备申报，例如保利发展已发布公告，拟以持有的商业不动产项目作为底层资产开展申报发行工作 [9]