文章核心观点 - 近期地产市场呈现分化走势，二手房部分指标在季节性因素影响下出现边际好转，但新房市场销售与库存压力依然较大 [2] - 二手房销售、价格和库存数据在季节性影响下有所改善，但剔除春节错位等效应后，销售降幅依然显著 [2][4] - 新房市场受高端改善盘入市支撑价格结构性上涨，但销售面积同比降幅扩大，库存去化周期持续拉长，压力未减 [2][6] 一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转 (一) 销售:按照农历对齐后,降幅收窄 - 2026年1月1日至2月7日，22城二手房销售面积同比增长19.9%，其中一线城市增长14.4%，但高增长主要受春节错位影响 [4][11] - 按农历对齐后，全国及一线城市二手房销售面积同比分别下降16%和26.8%，较2025年12月的-27.9%和-37.4%降幅有所收窄，但绝对降幅仍大 [4][11] (二)价格:降幅收窄,略超季节性 - 2026年1月，百城二手住宅成交均价为1.29万元/平方米，环比下降0.85%，降幅较去年12月的-0.97%收窄0.12个百分点 [4][15] - 北京、上海1月二手房成交均价分别为6.3万元/平和5.5万元/平，环比降幅分别为-1.28%和-1.22%，较去年12月的-1.56%和-1.34%均有所收窄 [15] - 历史季节性规律显示，1-2月二手房价格环比降幅平均每月收窄0.09个百分点，2026年1月收窄0.12个百分点，改善略超季节性 [4][15] - 冰山指数（挂牌价指数）显示，2026年1月环比下降0.7%，较去年12月的-1.3%降幅收窄，一线城市环比降幅从-1.3%收窄至-0.3% [15] (三)库存:季节性影响下,挂牌量下滑 - 2026年1月，百城二手房总挂牌量为256万套，较去年12月有所回落，符合每年1-2月挂牌量季节性下滑的历史规律 [5][20] - 冰山指数数据显示，1月26城二手房挂牌量为293万套，较去年12月下降1.4% [5][21] 二、新房：销售与库存压力仍大 (一)销售,农历对齐后,降幅仍在扩大 - 2026年1月1日至2月7日，67城新房成交面积同比下降7.2%，按农历对齐后，同比下降44.7%，降幅较2025年12月的-27.9%显著扩大 [6][25] - 一线城市按农历对齐后，新房成交面积同比下降48.8%，降幅较2025年12月的-37.4%也在扩大 [25] - 2026年1月，TOP100房企单月销售操盘金额为1654.5亿元，在春节错位因素影响下，同比仍下降27.3% [6][28] (二)价格:改善盘入市,价格继续上涨 - 2026年1月，百城新建住宅均价为1.7万元/平方米，环比上涨0.18%，涨幅略低于去年12月的0.28% [6][30] - 价格上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善楼盘集中入市带动，属于结构性上涨 [6][30] (三)库存,绝对水平下降,但去化周期拉长 - 狭义库存：截至2025年12月，住宅待售面积为4亿平方米，与2024年末的3.9亿平方米基本持平，但由于销售下滑，去化周期从5.8个月拉长至6.6个月 [7][33] - 广义库存：截至2025年12月末，包含土地库存和期房库存的总库存为51亿平方米，较2024年的53亿平方米小幅下降，但因销售下滑，总去化周期从78个月拉长至84个月 [7][33]