文章核心观点 中国房地产行业化债进入深水区，债务规模虽有压降但远未达到合意水平，未来去库存、去杠杆将是长期过程[2] 围绕商业银行、资管机构与房地产企业进行系统性的资产盘活是较为周全且具备实操性的化债路径[2] 金融资产管理公司（AMC）在资产盘活体系中可发挥独特的统筹协调作用，是当前体系里相对真空的部分[2][24] AMC参与房地产重组盘活是其重要主业方向，机遇与挑战并存，其核心价值既在于“资金注入”的输血功能，也在于“资源统筹”的造血能力[2] 中长期来看，AMC需转型升级，加强不良资产经营能力、外部资源协同能力以及定制化产品创设能力，以实现由“重”向“轻”的高质量发展[3] 中国房地产行业的化债情况及挑战 房企债务的总体情况 - 债务规模依然庞大：预测2025年末中国房企总资产约103万亿元，总负债约79万亿元，较2021年末分别累计下降约10.7万亿元和12.3万亿元[5] 有息负债约21.4万亿元（占总负债27.3%），其中银行借款约15万亿元，其他信用类借贷约6.4万亿元[5] 无息负债约57.3万亿元，其中合同负债和其他欠款各约28万亿元，其他欠款中约60-70%为对上下游的应付账款，规模约17-20万亿元[5] - 债务压降呈现结构性特征：2021年至2025年末，压降最多的是合同负债（累计压降约6.7万亿元），体现了保交楼政策导向[6] 有息负债累计压降约7,700亿元，其中银行借款规模略有提升，信用类债务有所压降（公开债下降约3,900亿元至2.3万亿元，非标债务下降约1.2万亿元至4.1万亿元）[6] - 未来化债重心需调整：保交楼任务基本完成后，未来挑战在于商业银行对公贷款的资产质量风险，以及如何平衡对金融机构和实体部门的偿债[8] 债务问题的症结与结构透视 - 行业财务健康度指标偏离：合宜的年销售规模与有息负债比例约为1:1 - 1:1.2，与有息负债+上下游欠款（不含合同负债）比例约为1:2 – 1:2.5[9] 目前全行业前者位于1:3左右，后者位于1:5左右，优化空间巨大[9] - 企业间债务情况分化严重：可分为三类企业[10]：1）头部国有企业：经营健康，无显性财务风险[10] 2）经营质量较弱的国有企业：销售连年下降，流动性缺口动态增加，若市场继续下行1-2年可能面临实质压力[11] 3）出险民企：正在进行大面积债务重组，重组后财务风险阶段性着陆，但去库存成为长期挑战，其资债规模占比估计仍达五成上下[12] - 核心挑战在于去库存与去杠杆：大部分问题需依赖有效且可持续的去库存、去杠杆策略[13] 中国新房市场规模中枢或趋向下行，过剩产能及关联债务需协同处理[13] 对房地产化债路径的思考 海外经验与中国国情 - 海外经验提供方向性参考：应对方式主要是提供流动性和促进资产盘活[14] 但具体手段（如对系统重要性机构权益注资、资产购买）难以照搬至中国[15] - 中国化债面临独特约束：包括困境资产处置制度建设不成熟、金融机构“让利”的平衡、国有企业产能出清缺乏市场化机制、房地产融资体系单一、需兼顾对实体经济影响等[15] - 中国路径在于构建系统化资产盘活体系：不高度依赖财政和货币政策，而是构建高效资产盘活体系[18] 体系涉及四大主体：传统商业银行及其资管体系、以保险等为代表的长期资本、资本市场体系、地方政府及其资管平台[18] 对中国路径的思考与建议 - 化债与行业企稳修复呈正向循环：积极化债可能带来“市场流动性修复——相关机构资产负债表修复——产能与投资规模合理修复——社会融资总量合理修复——资产价格与市场预期修复”的正向循环[17] - 构建资产盘活体系的具体建议： 1. 优化项目层面盘活模式，考虑AMC战略性参与：AMC可发挥桥梁作用，串联买方、卖方、运管方及地方政府[20] 2. 长期关键在提升资产经营管理能力：推动国有资产管理市场化，通过提升经营实现资产价值提升[21] 3. 考虑多层次资产处理模式：对于短期内难以处置的项目，可探索在银行内部或地方建立特殊目的资产管理机构承接过渡[22] 4. 发展证券化市场是“牛鼻子”：以REITs市场建设撬动前端各层级证券化产品发展，促进整体资产盘活体系形成[23] 5. 保险资管迎配置不动产良机：全球主要长期资本对不动产直接投资占比约8-10%，中国目前仍在低个位数，有增长空间[23] AMC如何支持房地产重组盘活 AMC的功能定位与发展历程 - 功能定位始终围绕风险化解：自1999年创立，历经政策性阶段、商业化转型与扩张、以及2018年至今的化险瘦身与高质量转型探索阶段[32][33][34] - 监管明确要求支持房地产风险化解：2025年4月发布的《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管质效的指导意见》等政策，鼓励AMC服务化解房地产领域风险[35][38] AMC的参与现状、路径与价值 - 已开展大量实践：中国信达2022年至2025年9月累计开展191个房地产风险化解项目，以945亿元资金投入带动约4,524亿元货值项目复工复产[39] 中信金融资产自2022年至2025年11月投放房地产纾困资金总规模559亿元[40] - 行业规模估算：AMC行业总资产规模接近6万亿元，不良板块资产规模约4万亿元，其中房地产相关资产规模2万亿元，直接投放至房地产行业的资产规模接近5,000亿元[40] 每年可新投放至房地产行业的资产规模在数百亿元量级[2][40] - 三大核心支持路径： 1. 自有资金支持：每年可新增投放数百亿元，规模受资本充足率、利润留存、外部融资等因素约束[41] 2. 外部资金撬动：通过联合投资、信用增级、发行并购金融债等方式，撬动倍数级别的市场化资金[42] 3. 资源整合协同：协调政府、司法、债权人等多方，提供“融资+处置+运营”一体化服务，打通盘活堵点[43][44] AMC参与面临的堵点 - 资产端难点：优质标的稀缺、尽调难度大、收购价格难达共识、资产退出路径不畅通[45] - 资金端约束：表内投放规模有限，资金成本（约3%）对资产回报率有要求[46] - 协同端成本高：多方利益协调（施工方、债权人、地方政府等）时间和人力成本高[46] - 制度端不完善：法律体系（如金融机构破产法）不够完善[46] - 考核导向制约：短期考核压力与房地产不良处置周期长存在冲突[46] AMC的中长期转型升级 - 不良资产经营能力升级是重中之重：需打造产业专家及金融专家团队，实现不良资产的价值发现、修复、提升与退出[49] - 加强外部资源协同：积极撬动集团兄弟公司的产业和金融资源，事半功倍[49] - 探索定制化产品创设能力：以另类资产主动管理能力为依托，通过定制化产品连接资产/资金两端，突破自身资产负债表限制，实现由“重”向“轻”的模式转型[50]