文章核心观点 - 2026年初中国房地产市场呈现“以价换量”特征，二手房市场在核心城市出现量价企稳的积极信号，2026年“小阳春”行情可期，但全国楼市全面回暖仍需较长时间 [4][5][11] 二手房市场量价表现 - 成交量显著回暖：截至2026年1月末，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [6] - 实时签约数据领先增长：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [6] - 核心城市环比普涨：根据冰山指数数据，2026年1月26城二手房实时成交环比上涨14%，其中厦门环比增幅最大达34%，南京、上海、合肥等城市环比增幅均超20% [7][8][18] - 一线城市表现强劲：1月北京二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房网签2.28万套，创近五年同期新高；深圳二手房录得6802套，同比增长45.5%，创近十个月新高 [16][17] - 价格跌幅收窄：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，一二三线城市跌幅均较2025年底收窄 [10] - 百城均价跌幅收窄：1月百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，各能级城市跌幅均有所收窄 [13] 市场回暖的驱动因素与特征 - “以价换量”与需求释放：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，叠加前期政策显效，潜在需求不断释放 [18] - 挂牌量下降与议价空间收窄：市场回暖后部分业主心理价位提高或转售为租，导致挂牌量下降，议价空间收窄、成交周期缩短，提升了交易活跃度 [18][19] - 季节性及学区房因素：春节时间较晚延续了年底向好行情，同时近期二手房成交以学区房为主导，因家长需在开学前购房且此前价格已大幅下降 [25] - 新房市场平淡：2026年1月全国重点50城新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，各能级城市成交面积均环比下降 [21][22][23] 市场估值与长期指标 - 核心城市需求企稳：2025年40城新房和二手房销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，显示总需求已基本企稳 [28] - 租金回报率回升：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归，市场处于底部 [29] - 房价收入比回归合理区间：多数核心城市房价收入比已低于2006年水平，并回归至国际公认的4-6倍合理区间 [27][29] - 成交结构刚需化：一线城市成交总价500万元以上比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前水平 [29] 政策动向：“以旧换新”探索 - 上海启动试点：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点收购二手住房用于保障性租赁住房，实施主体为区属企业，优先收购小户型、低总价房源 [39][40] - 政策目标与模式：政策要求“卖旧买新”同步进行，旨在降低购房者约10%的中介成本，打通置换链条，增加保租房供应并促进新房市场活跃度 [41][42] - 资金规模测算：根据中指研究院测算，2025年上海三区满足条件（面积<70㎡且总价<400万元）的成交房源超2.6万套，假设30%有换房需求，所需收购资金约315亿元 [45] - 多地已有实践：自2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、宁波、海口等多地已推行类似“以旧换新”政策 [47] - 实践中的挑战：政策效果受旧房评估价与业主预期匹配度、指定新房楼盘的选择限制、居民收入预期及观望情绪等因素影响，对跨部门协同与制度配套要求较高 [43][47][48] 行业展望与关键观察指标 - “小阳春”行情可期：专家认为随着核心城市优质地块入市及房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放，核心城市可能出现“小阳春” [11][30][31] - 市场具备止跌回稳条件：从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，当前多数城市房地产市场已接近估值底部，叠加核心城市需求企稳，楼市已初步具备止跌回稳条件 [27][29] - 全面回暖仍需时间：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需关注后续关键指标，如百城二手房挂牌均价连续三个月环比波动≤±0.2%、重点35城二手房月成交稳定在30万套左右、核心城市挂牌时长缩短至90天以内等 [35]