港股内房股市场表现强劲 - 2026年以来，此前不受待见的内房股表现可圈可点，股价明显跑赢港股市场平均水平，并获得南向港股通等资金青睐 [2] - 表征内房股整体表现的中华内房股指数2026年以来累计上涨逾13%，明显跑赢同期恒生指数6.38%的涨幅以及恒生中国企业指数3.98%的涨幅 [4] - 具体个股方面，中国金茂、绿城中国、中国海外宏洋集团等内房股2026年以来累计涨幅已超过三成，另有多股年内累计涨幅超过两成 [4] 南向资金积极加仓 - 2026年以来，在中华内房股指数30只成份股中，有18只成份股的港股通持股数量出现提升，占比达六成 [3] - 港股通对华润置地持股数量从2025年底至2026年2月10日增长逾8000万股，持股占比由10.52%提升至11.75%，累计提升超过1个百分点 [4] - 同期，港股通对中国海外发展持股量累计增长1.34亿股，持股比例由5.49%提升至6.72%；对新城发展持股量累计增长逾7000万股，持股比例由19.91%提升至20.94% [4] - 建发国际集团、龙光集团、合生创展集团、龙湖集团等也不同程度获得南向港股通资金加仓 [4] 政策环境优化提供支撑 - 市场消息指出，房企已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标，部分出险房企仅需向专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [6] - 监管部门对房地产融资协调机制下发最新政策指导，核心是对已进入“白名单”的项目，符合条件可在原贷款银行进行展期 [6] - 政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，2026年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 [8] - 房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [8] 市场出现回暖信号 - 进入2026年，多个重点城市的二手房市场表现活跃，克而瑞数据显示，13个重点城市1月二手房成交面积环比和同比分别增长16%和33% [7] - 业内人士认为，市场在“淡季”实现增长，给市场带来一些信心，但难言市场已“止跌回稳” [7] - 中指研究院高级分析师表示，随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度，3月市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待 [8] - 摩根大通预计，港股市场的内房股在4月下旬前将保持韧性，但波动性仍较高 [8] 行业融资模式出现新变化 - 中指研究院企业研究总监认为，房地产行业新融资模式正在形成，重要变化是“推行主办银行制”，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求 [6] - 广东省住房政策研究中心首席研究员认为，“白名单”项目贷款接续政策是融资支持制度的优化完善，下一步的主办银行制、项目公司制旨在建立银行和企业之间共享收益、共担风险的金融新模式 [7] - 2026年以来，房地产企业正加紧“融资”且方式多样，包括增发、配股等上市公司再融资动作，以及民营房企海外高息发债 [7]