文章核心观点 - 2026年初中国房地产市场出现回暖迹象，尤其体现在二手房市场的“量价”方面，核心城市市场活跃度提升，为“小阳春”行情创造了条件 [4][5][9] - 市场回暖由多种因素驱动，包括以价换量释放需求、政策显效、季节性因素（春节后移）、学区房需求集中释放以及挂牌房源减少导致买家决策加快 [4][16][19][21] - 从估值角度看，多数城市房地产市场已接近底部，核心城市住房总需求企稳、租金回报率回升、房价收入比回归合理区间，为市场止跌回稳提供了基础 [24] - 政府主导的“以旧换新”政策（如上海收购二手房作保租房）成为稳定市场的新尝试，旨在打通置换链条、激活市场，但政策效果受收购价格、资金规模、制度配套等多因素制约 [31][34][37][41] 二手房市场量价回暖 - 成交量显著回升：2026年1月，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [5] - 实时签约数据领先增长：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [5] - 多城市环比大涨：根据实时成交量数据，多个城市2026年1月环比2025年12月大幅增长，如厦门（34%）、南京（29%）、南通（27%）、合肥（23%）、深圳（17%）、北京（13%）[7] - 一线城市表现强劲： - 北京：1月二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [13] - 上海：1月二手房网签成交2.28万套，连续第三个月超2.2万套，创近五年同期新高 [14] - 广州：1月二手住宅网签8881套，环比增长1.07% [15] - 深圳：1月二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近十个月新高 [15] - 价格跌幅收窄：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，一二三线城市跌幅均较2025年底收窄 [9] - 百城均价跌幅收窄：1月百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，各能级城市跌幅均收窄 [11] 新房市场表现平淡 - 成交面积下降：2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [17] - 各能级城市普降： - 一线城市成交面积约132万平方米，环比下降36%，同比下降28% [17] - 二线城市（21城）成交面积约460万平方米，环比下降36%，同比下降24% [17] - 三四线城市（25城）成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比微降2% [17] 市场回暖的驱动因素 - 以价换量与政策显效：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，叠加前期政策效果，潜在需求不断释放 [16] - 季节性因素与低基数：受2026年春节假期后移影响，同比基数相对较低 [16] - 学区房需求主导：近期二手房成交以学区房为主导，例如深圳福田百花片区因家长赶在开学前购房且此前价格大幅下降，成交显著提升 [21] - 供给端变化：市场回暖后，房东心理价位提高、谈价变难，部分业主因未达心理价位选择下架房源或转售为租，导致挂牌量下降，房源减少促使买家加快决策 [16] 市场估值已近底部 - 核心城市总需求企稳：2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，其中上海总需求率先企稳 [24] - 租金回报率回升：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归，市场处于底部 [24] - 房价收入比回归合理区间：随着收入增长，多数核心城市房价收入比已低于2006年水平，并向国际公认的合理区间（4倍～6倍）回归 [22][24] - 成交结构刚需化：一线城市成交总价500万元以上的比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前的水平 [24] 政策新尝试：“以旧换新” - 上海试点收购二手房作保租房：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点，由区属企业作为实施主体，收购小户型、低总价、产权清晰的个人二手房用于保障性租赁住房 [31][34] - 收购要求与资金来源： - 浦东新区优先收购2000年以前、建筑面积70平方米以下、总价不超400万元的二手房，并要求同步购买同区新房 [32][34] - 静安区侧重交通便捷、配套成熟的二手房，要求置换本区商品房（优先新房）[32][34] - 资金来源多为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合 [32][34] - 政策潜在规模：2025年上海三区满足条件（面积<70㎡且总价<400万元）的住房成交超2.6万套，假设30%有换房需求，按每套400万元计算，所需收购资金约315亿元 [38] - 政策意图与挑战： - 意图：降低购房者置换成本（节省约10%中介费）、增加保租房供应、激活新房市场、改善房企现金流 [35][36] - 挑战：收购价与业主预期能否一致是关键；评估价通常基于近六个月成交均价并排除短期波动，可能比市场价保守；对跨部门协同、制度配套（如税费优惠）、资金规模及合适新房房源供应要求较高 [37][41] - 多地已有先例：2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、北京怀柔区、宁波、海口等地均已推行不同形式的“以旧换新”政策 [40] 行业展望：“小阳春”可期 - 短期行情有望延续：考虑到中介实时签约数据的领先性，二手房市场“量”的修复有望延续至春节前，且改善幅度可能提升 [8] - 核心城市“小阳春”值得期待：随着核心城市优质地块入市、房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放 [9] - 积极信号显现：2026年1月，百城二手房找房热度指数同比全线正增长；重点城市二手房在架时长缩短（如杭州、青岛低于80天）；房产经纪行业景气度指数为45.03，较2025年同期上升12.72个百分点 [28] - 全面回暖仍需时间：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需观察后续价格、成交及流通效率等指标是否持续改善 [29]