文章核心观点 - 进入2026年，中国房地产市场出现回暖迹象，尤其体现在二手房市场的“量”与“价”上，核心城市市场活跃度提升，为“小阳春”行情创造了条件 [5][6][10][28] - 市场回暖由多种因素驱动，包括以价换量释放潜在需求、学区房需求集中释放、春节假期后移导致的低基数效应，以及政策环境日趋完善 [5][17][24][29] - 从估值角度看，核心城市房价经过调整，房价收入比等指标已回归至更合理区间，市场初步具备止跌回稳的条件 [26][27] - 新房市场表现相对平淡，供应不足且成交面积下滑，市场热度主要集中在二手房领域 [20] - 上海等城市探索“以旧换新”政策，通过收购二手房作保租房，旨在打通置换链条、激活市场，但政策效果受估价、资金、房源选择等多重因素影响 [11][36][39][40] 二手房市场量价表现 - 成交量显著回升：截至2026年1月末，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [7] - 实时签约数据领先增长：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [7] - 多城市环比大幅增长：2026年1月，26个重点城市二手房实时成交套数总计190,749套，环比增长14%，其中厦门环比增幅最大，达34%，南京、南通、上海环比增幅分别为29%、27%、23% [8][9] - 一线城市成交活跃：1月，北京二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房网签2.28万套，连续三个月超2.2万套，创近五年同期新高；深圳二手房录得6,802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近十个月新高 [15][16] - 价格跌幅收窄：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [10][13] - 市场情绪与行为变化：二手房挂牌量回落，议价空间收窄，成交周期缩短，房东心理价位提高，部分业主转售为租，这些因素共同提升了市场交易活跃度 [18] 新房市场表现 - 成交面积下滑：2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [20] - 各能级城市普降：一线城市成交面积约132万平方米，环比和同比分别下降36%和28%；二线城市成交面积约460万平方米，环比和同比分别下降36%和24%；三四线城市成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比微降2% [20][21][22] - 结构性上涨：新房市场因高端改善楼盘入市带动房价环比结构性上涨，但整体受新盘供应不足影响，表现平淡 [20] 市场回暖的驱动因素与基础条件 - 政策环境完善：2025年12月24日北京出台新政后，部分学区房小区价格上涨10万至15万元，政策对稳定预期产生积极作用 [5][29] - 需求释放：核心城市购房需求旺盛，当前市场延续以价换量，叠加前期政策显效，潜在需求不断释放 [17] - 季节性及特定需求：受春节假期后移影响，同比基数相对较低；近期二手房成交以学区房需求占主导，因家长需在开学前购房，且此前价格已有大幅下调 [17][24] - 估值趋于合理：从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，当前多数城市房地产市场接近估值底部 [26] - 核心城市需求企稳：2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，其中上海总需求率先企稳 [27] - 房价收入比回归：多数核心城市房价收入比已回到合理区间（4-6倍），且已低于2006年水平，例如北京、上海、深圳2025年12月的房价收入比分别为12.8倍、12.9倍、18.7倍 [25][26][27] - 租金回报率回升：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归 [27] - 市场结构刚需化：二手房市场“刚需化”特征明显，一线城市成交总价500万元以上比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前水平 [27] “以旧换新”政策探索（以上海为例） - 政策启动：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点，由区属企业收购二手住房用于保障性租赁住房 [36] - 收购要求：优先聚焦小户型、低总价、产权清晰的个人二手房源，浦东新区要求被收购房屋产权人需同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房 [36][37] - 收购价格与资金：收购价格参考市场价或评估价，资金来源为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合 [36][37] - 潜在规模：2025年上海三区共成交面积小于70平方米且总价低于400万元的住房超2.6万套，假设30%有换房需求，每套按400万元计算，所需收购资金约315亿元 [41] - 理论利好：为购房者减少约10%的中介费，破解旧房出售难题；为政府增加保租房供应、促进市场活跃度、增加税收；为房企加速去化、改善现金流 [38][39] - 实践挑战：收购价与业主预期可能不一致，评估价在房价下行期通常比市场价更保守；政策对跨部门协同、制度配套（如性质变更、税费优惠）要求较高；收购规模、资金体量、合适的新房房源选择影响政策可行性 [39][40][41][43] - 各地推行情况：上海并非首例，2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、宁波、海口等多地已推行类似“以旧换新”政策 [42] 行业展望与观察指标 - “小阳春”可期：专家指出，随着核心城市优质地块入市、房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放，核心城市可能出现“小阳春”行情 [10][28][30][31] - 积极信号显现：2026年1月，百城二手房找房热度指数同比全线正增长；重点城市二手房在架时长缩短，如杭州、青岛挂牌时长低于80天；房产经纪行业景气度指数为45.03，较2025年同期上升12.72个百分点 [32] - 全面回暖仍需时间：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需从长周期角度观察 [11][33] - 关键观察指标：价格端关注百城二手房挂牌均价连续三个月环比波动≤±0.2%，各能级城市跌幅收窄至5%以内；成交端关注重点35城二手房月成交稳定在30万套左右；市场效率关注核心城市挂牌时长缩短至90天以内 [33]