行业现状与核心挑战 - 行业正处于新旧模式转换的关键节点 “十四五”是重要转折期 长期高速增长后进入调整阶段 传统发展模式难以为继 [2][3] - 当前行业发展第一要务是去风险 房地产风险与地方债务风险、金融风险交织 已成为当前经济风险的核心关切 [5][6] - 住房领域主要问题已从“总量短缺”转向“品质不均、结构不适配” 人口到顶、城镇化放缓、经济发展转轨和风险累积是“十五五”规划的起点 [8] “十五五”规划的发展路径与要求 - “十五五”规划为行业明确了“先化风险、再谋新路”的清晰路径 第一层次是处理风险 第二层次是指明新方向 [2][3] - 第一层次要求是提高防范化解重点领域风险能力 统筹推进房地产等风险有序化解 严防系统性风险 [3] - 第二层次要求包括加快构建房地产发展新模式 完善基础制度 优化保障性住房供给 因城施策增加改善性住房供给 建设“好房子” [3][4] 旧模式的特征与终结 - 旧有模式具有鲜明时代特征 符合过去快速城镇化需要 由旺盛需求、多元主体、“土地财政”和金融参与共同推动 [8] - 行业高速增长期已结束 人均城镇住宅建筑面积由1998年的18.7平方米上升到2023年的超过40平方米 房地产业占GDP比重由1998年的4.58%上升到2025年的5.92% [6][8] - 2022年“保交楼”问题凸显是旧模式难以为继的集中体现 过去“三高”模式盛行 依靠市场上行掩盖运营风险 [9] 构建房地产发展新模式 - 新模式必须建立在健全且能严格执行的规则体系之上 具体举措包括做实项目公司制、推行主办银行制和推进现房销售制 [9] - 新模式的核心是推动房地产真正回归居住本源 实现从规模扩张向质量提升的深刻转型 [2][15] - 推行“安全舒适绿色智慧的‘好房子’” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 是对过去乱象的纠正和未来方向的指引 [11] 房地产在经济中的多元化新作用 - 实现“居者有其屋” 对于城镇困难家庭通过保障房满足基本需求 限制住房金融属性 对于有余力家庭通过市场满足改善性需求 [11] - 从“投资于物”转向“投资于人” 良好的居住条件能够激发和提升人力资本 [11] - 促进内需 尤其是释放消费潜力 我国有房居民占比超过90% 行业下行通过财富效应和就业影响与内需不足问题交织 [12] 稳住市场的关键举措 - 首要问题是稳住市场 需多策并举 争取在一两年时间内稳住房地产业 为行业和经济发展争取时间 [13] - 稳定首先要从高能级城市（尤其是一线核心城市）开始 作为经济发展主引擎和人口主要流入地 其房地产业仍有较大发展空间 [13] - 具体措施包括：完善保障性住房体系 收购闲置商业用房改建 缓解困难群体购房压力 进一步放开高档及中心城区普通住房交易限制 鼓励出租 [13] 财政与金融支持 - 需要中央财政支持 推行发行专项债弥补地方投资缺口 收购土地与闲置住房以稳定市场等行之有效的政策 [14] - “土地财政”已基本完成历史使命 可探索中央财政对多孩家庭的贷款贴息 在育儿补贴中根据人均住房面积差值加补住房补贴 必要时可发行特别国债 [14] - 继续扩大房地产金融产品试点 加快REITs、ABS等产品的发行与推广 满足行业对资金高速周转的需求 [14] 行业转型的新增长点 - 把握行业发展模式转变带来的新增长点 “十四五”期间发展起来的代建模式会随着租赁保障住房规模的扩张继续发展 [14] - 人工智能和智能家居的普及也在深刻影响房地产业发展 [14] - 绿色智慧住房的建设要求可能带来一批新的投资高潮 [14] 其他改革与长期制度建设 - 可进一步改革住房公积金制度 学习新加坡经验将公积金使用与涉房消费脱钩 使用范围拓展到医疗、照护等家庭必需消费 [12] - 大规模的旧城改造是改善居住质量的重要手段 也有助于拉动投资 [12] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 是应对我国即将来临的房屋大规模修缮、加固、更新的未雨绸缪之举 [12]