文章核心观点 - 对于不在老家生活的人群，建议除保留一套供父母自住的房产外，应抛售在县城持有的所有其他房产，落袋为安 [5][6][15] 县城房地产市场的人口与需求结构 - 县城人口总量少，结构稳定，年轻人口外流，老龄化趋势明显，导致房地产需求结构单一，刚需与改善需求均不足 [7] - 人口金字塔结构不稳定，加上总量少，导致市场非常容易波动 [7] - 缺乏庞大的产业引擎，不存在系统性产业人口导入，导致租赁市场极度不活跃或价值极低，间接促使富裕家庭放弃持有多套房产 [7] - 单位家庭的人均房产保有量不高，房地产市场类似击鼓传花，越往后接盘需求越少，价格完全由供求关系决定 [8] 县城房地产市场的产品与地段问题 - 居住产品同质化严重，主要分为有围墙和没围墙的社区，可供置换的选择项少，导致有钱人换房意愿低 [8] - 省会城市的虹吸效应明显，因其能提供强势城市里最好的房子，对县城土著的吸引力远大于在本地换房 [8] - 过去几年因拆迁、棚改而集中分配到许多家庭的“品质住宅”，如今也进入同质化周期，冲击脆弱市场 [8] - 县城城镇化进程已基本结束，2019年前后是最后一轮区域扩张，此后城市更新与旧城升级进展缓慢 [9] - 县城的居住密度不够，城市发展动力不足，导致地段升级放缓，难以激活基于地段变化的改善需求 [9][10] - 房地产从刚需向改善的转型在县城难以出现，价格上涨缺乏重要支撑 [10] 县城购买力与产业能级 - 县城不存在“暴富一族”，本地崛起的有钱人首选是离开县城，导致需求侧整体根基薄弱，各阶段购买力都不够强劲且存在分流 [11] - 产业能级不足，无法驱动土地升级和供给侧改革，因此很难创造点状热点个案 [12] - 几乎所有县城的未来出路在于“义乌化”，即找到适合自身的发展模式，打造特色产业，从而在消费、人口、产业维度打破原有基本盘，才有可能盘活房地产市场 [12] 县城相对保值的房产类型 - 城市绝对中心的纯别墅区，即强势地段与低密度物业资源叠加的社区相对保值，但样本量极少 [13][14] - 县城中最贵的那一个社区，因具备最佳地段、次新房龄、优质物业（如绿城）、大户型设计及完善的社区管理，能吸纳县城内仅有的“老钱”，形成圈层效应，价格坚挺 [14] - 这类顶级社区与隔壁品质相近的小区相比，单价可能存在接近40%的落差 [14] - 2015年至2020年是县城最大也是最后一轮房地产发展，仅有极少数社区能做到价格相对坚挺 [14]