文章核心观点 - 在政策红利与宏观利率下行的双重驱动下，集中式租赁住房市场正破解盈利困局并步入快速成长期 [1] - 构建了包含五大维度的全景框架，以精准量化租赁住房REITs的长期投资价值，并深度解析了扩募机制通过规模效应与风险分散重塑资产估值 [1][3] 租赁住房市场发展驱动力与格局 - 供需两端政策密集出台，包括提供低成本租赁用地、税收优惠、财政补贴及公募REITs通道，叠加宏观利率下行显著降低融资成本，推动租赁企业商业模式成型 [1] - 在政策与市场驱动下，租赁住房供应量显著增加，市场格局加速向国企主导演进，大宗交易市场同步升温 [1] - 大宗交易市场中，内资倾向于通过委托运营分散风险，而外资更偏好自主运营高端资产以获取更高风险补偿 [1] 租赁住房REITs底层资产分类与特征 - 底层资产主要涵盖公租房、保租房及市场化公寓三类，在租户结构、收支模式及租约稳定性上呈显著差异化特征 [2] - 公租房与保租房具有强保障属性，面向中低收入群体或新市民，租金定价受限且涨幅被管控，但受益于极低土地与税费成本、政策性免营销优势及极高租约续签率，展现出“高稳定、低弹性”现金流特征 [2] - 市场化租赁住房面向全客群，租金随行就市具有增长潜力，但需承担较高营销招商费用及税负，租约稳定性受市场供需波动影响较大 [2] 租赁住房REITs投资价值评估体系 - 构建了包含区域经济、资产质量、运营能力、管理人素质及市场与政策环境五大维度的全景扫描框架 [2] - 评估体系以运营管理能力为核心，权重为37%，重点考察出租率、租金增长率、EBITDA利润率及现金流分派率 [2] - 资产质量权重为26%，关注项目所在城市的能级与区域位置、物业状况与租户结构 [2] - 市场区域经济权重为20%，考察区域经济水平、人口净流入率及租金收入比等 [2] - 管理人素质侧重团队经验与储备资产，市场与政策环境则评估地方支持力度与市场供需 [2] REITs扩募机制对估值的影响 - REITs常态化扩募机制将通过规模效应、风险分散及预期改善三重路径，推升存量资产估值水平 [3] - 扩募带来的规模效应能摊薄固定管理成本，直接提升净运营收入利润率，进而提高DCF估值 [3] - 通过区域互补和租户结构差异化资产注入，能有效降低单一资产空置风险，增强现金流稳定性，从而降低资本化率 [3] - 具备持续扩募能力的“平台型REITs”将获得市场更高营运资金乘数溢价，实现整体估值中枢上移 [3]