文章核心观点 - 中国的城市化进程具有罕见的“压缩性”特征，在短短40年内走完了发达国家上百年的路，这导致了土地变革快于人的变革，并形成了独特的“土地驱动”模式[9][10][12] - 快速城市化背景下，城乡二元结构和户籍制度造成了大规模人口（约2.61亿）的身份与福利错配，引发了“城市中的农村人”的身份焦虑和居住问题[12][17] - 中国城镇居民住房条件在过去四十余年经历了从“有”到“均”再到追求“品质”的演变，人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增长到2022年的约40平方米[18] - 房地产行业正经历从投资属性向居住属性的深刻结构性转型，进入以“居住舒适度”为核心、追求高质量和“好房子”的第四代发展阶段[23][24] - 针对城市化进程中的问题，正在通过户籍福利改革、土地财政模式转变、公共服务精准匹配以及建设全国统一大市场等系统性方案进行渐进式解决[26][29][30] 被压缩的城市化进程 - 中国的城市化率从30%到70%仅用40年，而美国用了100年，进程被高度压缩[9] - 2001年至2025年，中国常住人口城镇化率从37.66%猛增至67.89%，年均增长率通常超过1个百分点[9][10] - 压缩性城市化导致土地变革快于人的变革，2020年常住人口与户籍人口城镇化率之间存在18.49个百分点的鸿沟，涉及人口达2.61亿人[12] - “土地驱动”城市化模式由三场关键改革奠定：1994年分税制改革、1998年住房市场化改革、2002-2004年全面推行的土地招拍挂制度[12] - 户籍制度的锁定效应和城乡福利差异，使农民工群体在城市面临公共服务限制和身份认同错位，形成“离土离乡”的“民工潮”[12][17] 在城市的居住问题与房地产行业演变 - 改革开放四十余年间，中国城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增长到2022年的约40平方米[18] - 起步时代（1980年代）：住房紧缺，1985年人均居住面积仅6.3平方米，以“老公房”为代表，解决从0到1的居住问题[19] - 标准化时代（1998年房改后）：住房全面商品化，“商品房”概念普及，2000年至2010年商品房销售面积年均增长19.3%，解决从“有”到“均”的问题[20][22] - 改善时代：住房特征转向面积增大、环境优化、配套完善，购房者开始追求居住价值和情绪价值，“品质改善型”需求崛起[23] - 转型时代（当前及未来）：市场向居住属性回归，进入第四代发展阶段，超过60%的购房者将“居住舒适度”作为首要考虑因素，行业向高质量、绿色、智能化转型[23][24] 系统性解决方案与未来方向 - 第一步：改革户籍与福利：推动公共服务“跟人走”，目标到2027年基本公共教育初步实现优质均衡，到2035年绝大多数县城义务教育优质均衡，医保已加快实现“常住就能参保”[26][28] - 第二步：转变土地财政模式：发展逻辑从“一次性卖地”转向“长期运营产业与人”，以上海闵行区2026年供地计划为例，产业用地（80-100公顷）规划远超商品住宅（40-50公顷）[29] - 第三步：公共服务精准匹配：推行“人地钱挂钩”改革，让财政资源和编制配置跟随人口流动，利用大数据预测需求以提前布局[30] - 第四步：建设全国统一大市场：促进要素自由流动，2025年省际贸易额占全国销售额比重已升至41.1%，旨在终结地方“竞次”游戏，推动区域合作[30]