核心观点 - 2025年中国住宅市场处于“预期探底与筑底企稳并行”阶段，市场告别高速增长，进入以“止跌回稳”为核心的高质量发展新阶段 [2] - 2026年市场预计将进入“弱复苏、深分化”的“L”型筑底横盘阶段，成交量修复优先于价格回稳，城市与项目间分化将持续加剧 [2][22][27] 2025年市场总体态势 - 政策重心从“托底纾困”转向“优化提振”，需求端支持全面强化，供给端金融支持持续，引导市场新增住房成交规模筑底企稳 [3][4] - 全国30个重点城市一二手住房成交总面积约3.26亿平方米，同比降7%，显示居民住房有效需求基本稳定 [4] - 70个大中城市新建商品住宅价格环比微跌或持平，同比跌幅持续收窄，二手房价格下行趋势更明显，市场以价换量 [4] - 部分调整时间较长的二三线城市如重庆、南宁、合肥、昆明等率先实现10%以内的同比正增长，显示市场调整渐进尾声 [5] 市场深度分化表现 - 城市分化前所未有：京沪深及杭州、成都、西安等核心一二线城市凭借产业人口优势和政策松绑，市场韧性较强 [6] - 其他多数二三线及三四线城市因基本面支撑薄弱、库存高企，市场需求疲软，价格承压显著 [6] - 分化延伸至产品端：核心城市改善型大户型及高端住宅成交占比提升，核心区位、优质配套项目去化快，远郊无配套项目则乏人问津 [6] 新房市场供求分析 - 全国重点30城市新建商品住宅新增供应面积约9265万平方米，同比再减9%，推算全国110城新增供应约1.61亿平方米，同比下降19.6% [10] - 全国重点30城市新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比减少18%，推算全国110城新房成交约1.99亿平方米，同比下降18.8% [10] - 全年新房供求比约0.81，已连续三年保持在0.8左右，显示市场整体供不应求，持续去库存 [10] - 城市热度分化：成都新房成交面积近1200万平方米领先，广州、天津、西安、武汉、杭州、上海等超500万平方米为第二梯队，但同比降幅约20% [12] - 多数其他二线及三四线城市成交规模同比降幅仍在3成左右，陷入“低成交—高库存—价格承压”的负向循环 [12] 二手房市场运行特征 - 二手房与新房形成“双轨运行”，价格体系、客户群体出现显著背离，新房“限价锚”消失，部分板块价格倒挂消失，二手房价格调整进入“深水区” [14] - 全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比微增0.2%，创2021年调整以来规模新高 [14] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海、深圳成交量同比分别增长7%和4% [19] - 核心强二线城市如成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积超过或接近1000万平方米，是新房成交规模的2-3倍 [19] 2026年市场趋势展望 - 政策环境预计延续宽松基调，需求端支持政策保持并优化，供给端发力“好房子”和城市更新，以刺激改善需求并对冲部分投资下滑 [22] - 住建部2026年工作重点包括因城施策控增量、去库存、优供给，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并加快构建房地产发展新模式 [23] - 成交量修复优先于价格回稳，预计全国重点城市新房销售面积将呈现低位弱修复态势，同比实现小幅增长或持平的可能性较大 [25] - 土地成交连续3年低位导致新上市房源规模继续缩减，供给约束成交规模回升的态势不会根本转变 [25] - 房价预计呈现“整体走平、局部有升有降”格局，一线及强二线核心地段好房子价格有望率先企稳，二手房市场“以价换量”趋势延续 [25] - 城市与项目分化加剧：核心城市核心区域去化率保持高位，外围区域承压；多数二三线及三四线城市规模重回年均100万-200万平方米左右的底部区间 [26]