全国房地产市场整体态势 - 2026年开年，全国房价已现止跌迹象，根据国家统计局数据，2025年1月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [2] - 二手房市场方面，2025年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，比上月降幅缩减0.4个百分点，二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 新房市场方面，2025年1月一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平，二线城市则收窄0.1个百分点，环比下降0.3% [3] 香港房地产市场表现 - 香港楼市表现显著优于内地，呈现量价齐升态势，2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平，成交总值6142.77亿港元，同比上升15% [6] - 2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%—3.3%，这是自2021年后首次年度上涨，二手住宅价格在2024年3月见底后自5月开始逐步回升 [6] - 截至2026年2月第二周，追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%，上升势头持续 [6] - 行业内有乐观预测认为香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [8] 香港楼市回暖的驱动因素 - “撤辣”政策效应显著：自2024年2月起，香港全面取消针对非本地买家及购买第二套房产的额外印花税等“辣招”，此前内地买家最高需承担30%额外税务，政策取消大幅降低了购房成本 [20] - 利率环境改善：香港实行与美元挂钩的货币制度，随美联储进入降息周期，香港按揭利率下行，减轻了购房者还贷压力，目前实际房贷年息约为3.25% [21] - 租售比改善：尽管过去数年房价下跌，但房租持续上涨，租售比持续改善，部分房产租金已可覆盖房贷月供，增强了房产的投资吸引力 [22][24] - 供应预期减少：由于过去数年市场不景气，开发商减少了囤地行为，预计未来两三年香港新房供应数量会随之减少，对房价形成支撑 [24] 内地买家在香港市场的角色 - 内地买家是推动本轮香港楼市回升的重要力量，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%，涉及金额1379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [26] - 以该数据计算，香港每卖出4套住宅中，就有1套被内地买家购买 [27] - 内地买家主要分为两类：一类是通过“高才通计划”等各类人才引进计划赴港的内地人才，截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计批出近40万宗申请，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求 [28][29]；另一类是为在香港读书的子女购置房产的内地家长 [28] - 香港高校扩招（非本地生招生上限从20%提升至40%）推高了高校周边租金，当租金与房贷持平时，促使部分内地家长选择直接购房 [29][30] 市场情绪与预期变化 - 市场情绪随楼市回暖而转变，房价下跌期间市场情绪低落，随着股市好转、地产企稳，情绪逐渐回升，形成财富效应 [32] - 市场预期改变导致买卖双方行为变化，房价回暖后，业主开始抬价，有的加价几万，有的几十万，买方砍价难度加大 [32] - 市场参与者认为香港楼市回升并非短期趋势，未来仍将持续 [32]