上海楼市新政解读 - 上海于2月25日发布新政，进一步放松楼市限制性政策，具体措施包括：降低非沪籍购房社保和个税年限要求、大幅降低非沪籍外环内购房门槛、将公积金首套贷款最高额度大幅提升80万元、明确沪籍家庭成年子女购买唯一住房暂免房产税 [2] - 与去年底北京地产政策放松相比，本轮上海政策精准定位非沪籍和刚需人群，放松力度更大 [2] 政策出台背景与目的 - 本次政策放松旨在巩固二手房回暖趋势，与以往政策多在二手房价加速下跌过程中出台以托底市场不同，此次背景有所不同 [3] - 开年以来，由于季节性因素和学区需求释放，上海二手房供需两侧出现好转迹象：二手房挂牌量下降近30%，二手房成交持续维持高位，截至1月已连续3个月站稳2.2万套，中介带看量明显回升 [3] - 供需转好带动二手房价格企稳，冰山指数最新数据显示上海二手房价周环比已经回正，滚动4周环比上涨0.5% [3] - 政策一方面是呼应年初《求是》文章的政策反应，另一方面通过精准定位刚性需求，有望继续巩固上海低总价二手房成交回暖态势，进而带动置换链条修复，上海3月小阳春行情可期 [3] 政策核心考量与市场展望 - 上海地产政策的核心考量是“托而不举”，延续了精准施策、循序渐进、不追求强刺激的思路，旨在通过逐步放松引导购房需求释放，传递稳定楼市信号，维护平稳运行，而非追求短期脉冲式行情 [4] - 地产政策一次性给足依然需要时间，短期来看购房需求的逐步释放有望带来成交热度改善 [4] - 中长期来看，地产止跌回稳的关键依然是居民收入预期的改善，上海二手房挂牌量下降的持续性仍有待观察，租金能否止跌回稳是观测房价回稳的重要前瞻指标 [4] - 预计二手房市场大概率将继续以量增价缓、结构分化的路径温和修复 [4]