文章核心观点 - 2026年初全国房价显现止跌迹象，而香港楼市已率先实现量价齐升的明显回升，其背后由“撤辣”政策、降息、内地买家涌入、租售比改善及供应预期减少等多重因素驱动，市场预期此回升趋势将持续 [3][5][6][7][25][30] 全国楼市概况 - 2026年1月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [5] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月缩减0.4个百分点；二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [5] - 一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平；二线城市下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点 [5] 香港楼市表现 - 成交量与金额：2025年香港整体楼宇买卖合约共80,702宗，同比上升18.7%，为近4年最高；成交总值6,142.77亿港元，同比上升15% [7] - 房价指数：2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%–3.3%，为自2021年后首次年度上涨 [7] - 价格反弹轨迹：中原城市领先指数（CCL）显示，香港二手住宅价格于2025年3月见底，自5月开始逐步回升 [7] - 近期走势：截至2026年2月第二周，CCL环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29% [7] - 市场预期：有观点预测香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [9] 香港楼市回升的驱动因素 - 政策因素：2024年2月全面“撤辣”，取消针对非本地买家及第二套房产的额外印花税等限制措施，大幅降低了购房成本，例如为一位内地买家省下超200万港元费用 [21] - 金融环境：香港实行联系汇率制度，跟随美联储进入降息周期，按揭利率下行，减轻还贷压力，当前房贷实际年息约为3.25% [22] - 租售比改善：尽管过去数年房价下跌，房租却不断上涨，租金已能覆盖大部分甚至全部房贷，提升了房产的投资吸引力 [23] - 供应预期：过去数年市场不景气导致开发商减少囤地，预计未来两三年新房供应将减少，对房价形成支撑 [23] - 财富与情绪效应：股市好转与楼市企稳共同提振了市场情绪和财富效应 [31] 内地买家的角色 - 成交占比：2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13,906宗，同比增长14.1%；涉及金额1,379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [27] - 市场份额：内地买家购买了香港约四分之一的已售住宅，即每4套中有1套 [28] - 买家构成：主要包括通过“高才通”等人才计划赴港的内地人才，以及子女在港读书的内地家长 [29] - 需求推动：人才计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求；同时香港高校非本地生招生上限提升，推高了高校周边租金，进一步促使家长由租转买 [29] 市场参与者行为与心态 - 买家动机：部分买家出于投资目的入场，认为核心区域房价在经历大幅下跌后已“超跌”，具备涨价空间 [13][15] - 市场转变：市场由买方市场转向卖方市场，出现“想买但没房子买，除非加价”的情况，甚至有买家主动询问出租房的业主是否愿意卖房 [16][19] - 业主行为：随着房价回暖预期建立，业主开始抬价，抬价幅度从几万到几十万港元不等 [30] - 投资逻辑：投资者计算经济账，当租金收入能与房贷月供持平时，认为持有房产成本极低，是划算的投资；并设定明确的盈利目标，如房价上涨至特定价位则考虑出售 [23][30]