核心观点 - 政策环境呈现中央强化信贷支持与地方（特别是上海）优化限购等组合拳以提振市场预期的积极态势 [1] - 2026年2月新房市场成交同环比双降约3成，其中一二线城市降幅达4成领先 [1] - 2026年2月二手房市场成交面积环比腰斩、同比降28%，但1-2月累计同比仍微增2% [1] - 2026年2月土地市场供求规模仍处低位，但土拍热度明显回升，溢价率时隔9个月重回9%以上 [1] 政策环境 - 中央层面聚焦货币信贷政策，人民银行将推动保障性住房再贷款等政策落地，中央财办强调从供需两端发力因城施策 [2][3] - 上海于2月25日出台新政成为地方政策焦点，组合拳包括：非沪籍购买外环内住房社保/个税年限缩短至1年，符合条件的非沪籍可在外环内增购1套，持居住证满5年者购房无需社保/个税证明 [4] - 上海新政将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元，叠加政策后最高可达324万元，并优化贷款套数认定、扩大多子女家庭公积金支持范围至二套房，同时明确本市户籍成年子女购买家庭唯一住房可暂免房产税 [4] - 从地方政策出台频次看，公积金优化政策达18次居首，城市更新政策次之 [5] - 公积金优化案例包括：天津跨区二套房结清贷款按首套认定，盐城提高多子女及退役军人贷款额度，兰州将公积金最高贷额提至128万元，博州提至90万元 [5] - 城市更新方面，福建推进城中村、危旧房改造，支持老旧住房自主更新，并通过收购存量房筹措安置房源 [5] 新房成交 - 2026年2月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约675万平方米，环比下降26%，同比减少28% [7] - 1-2月累计成交面积1584万平方米，累计同比下跌26% [7] - 一线城市成交面积约71万平方米，环比下降48%，同比下降36%，累计同比下滑30% [9] - 二线城市成交面积约339万平方米，环比下降34%，同比下降40%，累计同比下滑33% [9] - 三四线城市成交面积约265万平方米，环比增加3%，同比上升2%，累计同比微降7% [9] 二手房成交 - 2026年2月全国重点15城市二手房成交面积约497万平方米，环比锐减51%，同比下滑28% [11][12] - 1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [12] - 成都二手房成交面积108万平方米居首，环比减50%，同比跌23%，累计同比增18% [13] - 北京成交面积约68万平方米，环比降49%，同比减37%，累计同比降10% [13] - 厦门、苏州、宁波和烟台等城市环比大幅下降但同比变化较小，累计同比有显著增长 [13] - 具体城市数据：深圳成交23.0万平方米（环比-58%，同比-38%），杭州23.9万平方米（环比-58%，同比-59%），青岛28.4万平方米（环比-45%，同比-31%），厦门12.2万平方米（环比-58%，同比-2%，累计同比+38%），苏州36.4万平方米（环比-36%，同比-7%），天津53.0万平方米（环比-42%，同比-28%），武汉33.5万平方米（环比-63%，同比-54%） [14] - 其他城市数据：宁波29.0万平方米（环比-54%，同比+8%），大连13.5万平方米（环比-33%，同比-17%），东莞14.5万平方米（环比-57%，同比-22%），佛山34.0万平方米（环比-49%，同比+20%，累计同比+32%），扬州9.4万平方米（环比-68%，同比-29%，累计同比+53%），烟台10.0万平方米（环比-46%，同比+3%，累计同比+38%） [14] 土地成交 - 2026年2月土地供应面积3202万平方米，环比下降4.7% [17] - 全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2157万平方米，环比下降19%，同比下降21% [17] - 本月成交金额724亿元，环比上升13%，同比下降29% [17] - 受北京、广州等高能级城市优质宅地占比增加影响，全国平均楼板价3358元/平方米，环比增加40% [19] - 本月溢价率指标显著回升，时隔9个月再度回到9%以上 [19] - 高总价地块成交频次延续低位，仅有5宗地块成交总价超过10亿元 [21] - 总价前十地块中仅2宗溢价成交：广州马场一期地块溢价率27%，成交总价236亿元；石家庄桥西区宅地溢价14%，成交总价6.9亿元 [21] - 单价榜TOP4地块均来自广州、北京，其中广州马场1期地块楼板价41632元/平方米居首 [22][24] - 单价TOP10门槛降至1万元/平方米以下，为近三年以来首次出现 [22] - 其他高价地块包括：北京石景山区地块楼板价38001元/平方米，北京海淀区地块28922元/平方米，北京顺义区地块21855元/平方米，成都锦江区地块20300元/平方米 [24]