上海房地产新政核心内容 - 2026年2月25日，上海五部门联合印发通知，进一步优化调整房地产政策[1] - 政策主要涉及三方面：调减购房限制、优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策[1] 限购政策调整详情 - 针对非沪籍连续缴满12个月社保或个税群体，在外环内可购房套数由0套增至1套[2] - 针对非沪籍连续缴满36个月社保或个税群体，在外环内可购房套数由1套增至2套[2] - 针对无社保或个税证明但居住证满5年的非沪籍群体，在全市范围内可购房套数由0套增至1套[2] - 沪籍子女成年前与父母、（外）祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定[2] 公积金贷款政策优化 - 调增了公积金最高贷款额度[2] - 允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款[2] - 多子女家庭购买第二套住房的最高公积金贷款额度可上浮20%[2] 市场基本面与政策背景 - 近期京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内[2] - 主要驱动因素是新增挂牌减少、撤牌增多导致的存量挂牌量连续下行，而非成交量受政策驱动的短暂抬升[2] - 这表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础[2] - 政策端持续努力可能加速局地房价企稳进程，包括中央重提“去库存”、上海二手房收储试点等面向库存的举措，以及北京、上海等地的需求提振措施[2] - 测算显示，京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成[2] 房地产板块投资思路 - 如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从政策博弈转向基本面配合下的beta行情[3] - 投资思路一：配置beta特征明显的稳健标的[3] - 投资思路二：配置地产开发结构性成长标的[3] - 投资思路三：部分民企在超跌估值下可能重回“牌桌”，实现可观重估[3] 主要城市政策调整历程（摘要） - 北京：2024年9月30日，商贷最低首付比例降至首套15%、二套20%[5] - 上海：2025年8月25日，沪籍家庭及符合条件的非沪籍家庭在外环外购买商品住房不限套数[5] - 上海：2026年2月25日，非沪籍购买外环内住房社保/个税年限由3年缩短为1年，缴满3年可在外环内增购1套[5] - 深圳：2025年9月5日，符合条件的家庭在罗湖区等指定区域购买商品住房不限套数[5]