核心观点 - 本轮房地产周期调整的核心在于库存问题，当前北京、上海的二手房库存去化周期已回归至合理水平，且呈现出社会库存自然见底的可持续特征，叠加政策端对“去库存”的重视和边际调整，两地房价在2026年内有望企稳 [1][2][7] - 随着核心城市房价企稳信号的出现，房地产板块的投资逻辑或将从政策博弈逐渐过渡至基本面驱动的beta行情 [1][35] 对房价走势的研判 - 本轮周期房价走势的关键决定变量是库存水平，特别是居民端的二手房库存直接决定了住房的边际定价 [7][8] - 实证数据显示，二手房去化周期与房价涨跌存在清晰的量化关系，当去化周期处于特定水位区间（如7-9个月）以下或内部时，房价趋于稳定或上涨 [16] - 截至分析时点，北京、上海、合肥、成都四个城市的二手房挂牌去化周期已基本回到或接近其房价可走稳的合理区间，其中北京和上海可能已进入社会库存去化的尾声阶段 [16][21] 北京与上海市场的具体分析 - 自2025年下半年以来，北京和上海的二手房挂牌量开始持续下行，截至2026年1月，北京和上海的挂牌量已分别累计下降14% 和24% [21] - 挂牌量下降的原因并非成交加速，而是表现为新挂牌量下降、撤牌量增多，这反映了可出售体量或出售意愿的下降，是社会库存自然触底的体现，这使得房价企稳的趋势更具可持续性 [2][21] - 2026年1月，北京和上海的高频挂牌价自2025年底至农历春节前累计分别走平和微增0.5%，价格趋稳迹象明显 [4] 政策环境分析 - 政策层面自上而下开始重视“去库存”问题，例如上海在2026年2月于浦东、静安、徐汇三区试点以市价收购二手住房用于保障性租赁住房，这被视为可能加速房价企稳节奏的积极举措 [2][24] - 北京和上海在2025年末至2026年初对限购等政策进行了边际调整，尽管力度适中，但在当前社会库存见底的背景下，可能成为房价预期进入正循环的催化剂 [2][24] 房地产板块投资展望 - 随着核心城市房价显现企稳信号，房地产板块可能迎来由基本面改善驱动的beta行情，即板块性的估值修复 [35][36] - 对重点覆盖的12家房企进行的RNAV测算显示，其最新市值较RNAV的平均折让幅度达37%，估值折价深的标的在首轮修复中弹性可能更大 [36] - 建议关注三类投资思路：配置beta特征明显的稳健标的；配置产品力强、存货质量优的结构性成长标的，以及估值折价深且潜在弹性大的标的；关注部分在超跌估值下可能实现可观重估的民企 [1] 需要关注的潜在风险 - 若地方政府“控新增”（控制土地供应）不及预期，新增新房供给可能中断社会库存的去化进程，从而影响房价企稳趋势 [25] - 二手房挂牌量易受季节性因素、技术性噪音（如中介清理无效挂牌）及外生冲击（如政策预期变化、限售解禁）影响，对其趋势的观察需审慎 [25] - 如果内外生风险导致住房交易量大幅萎缩，将需要重新评估供需关系，房价可能再度面临下行压力 [26] - 库存问题存在空间不均匀性，多数二线城市及中低能级城市的去化周期仍偏高或挂牌量仍在上升，从局部企稳到整体企稳的进程可能较慢 [26]