文章核心观点 - 2026年2月全国房地产政策延续中央与地方协同发力的宽松格局，核心围绕财税优惠延续、金融支持加码、城市更新深化三大方向展开[1] - 中央层面通过宏观货币金融政策为市场稳定奠定基础，地方层面则紧扣“因城施策”密集出台宽松性政策，累计达37条，其中宽松性政策占比超过80%[1] - 上海新“沪七条”作为一线城市政策放松的突破性典范，引领全国各能级城市同步加码宽松，旨在推动市场预期稳步修复[1] 中央政策要点 - 流动性保持充裕：央行通过多工具实现中期流动性净投放9000亿元，5年期以上LPR维持在3.5%的历史低位，为购房和融资提供低成本资金环境[2] - 金融支持精准倾斜：多部门联合发文，将城市更新、县域新型城镇化及保障性住房建设纳入金融支持范围，并明确做好新市民金融服务[2] - 坚守土地制度红线：规范农村集体经营性建设用地入市，严禁用于商品住房建设，强化宅基地和农房审批管理[2] - 宏观政策定调积极：中央政治局会议明确实施“更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，为地方因城施策留出空间[2] 地方政策要点：上海标杆引领 - 放宽限购：非沪籍外环内购房社保/个税年限缩短至1年，符合条件者可外环内增购1套，居住证满5年免社保购房[6] - 公积金提额：首套家庭公积金贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女、绿色建筑政策最高可达324万元，二套额度同步提高[6] - 税费减免：自2026年起，沪籍成年子女购唯一住房暂免征收个人住房房产税[6] - 优化认定：已结清公积金贷款的家庭，无房或仅1套房可再次申请公积金贷款，多子女家庭二套公积金贷款额度上浮20%[6] 地方政策要点：全域发力 - 需求端激活：多地推出差异化购房补贴，如淮安多孩家庭补贴最高达购房总价6%；山西将换房个税退税优惠延续至2027年底；四川、天津、重庆等地下调商业用房首付比例至不低于30%[9] - 公积金改革深化：全国多城优化公积金政策，如兰州、上海大幅提高贷款额度；盐城扩大代际互助范围至双方父母、子女及其配偶；宁德、龙岩支持公积金提取用于装修、购车位；安康取消离婚半年内公积金贷款限制[9] - “好房子”建设推进：佛山、重庆、辽宁等多地从计容标准、绿色建造、配套设施等方面支持“好房子”建设，如佛山放宽阳台计容限制，重庆对绿色建筑给予金融支持[9] - 人才住房保障：济南提高“专精特新”民营企业人才购房补贴，博士最高达25万元；成都为市级各类人才提供保障性租赁住房租金补贴，最高全额减免，补贴期限最长36个月[9] 2月重要事项与高层定调 - 央行货币政策执行报告：明确继续实施适度宽松的货币政策，灵活运用降准降息等工具，保持流动性充裕，降低社会综合融资成本[11] - 《求是》杂志文章：指出要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化公积金改革，推动“好房子”建设，防范房企债务风险[11] - 中央政治局会议：强调持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量，实施更加积极有为的宏观政策，推动新型城镇化和区域协调发展，加大民生保障力度[12] 政策展望：中央层面 - 货币金融：预计二季度维持流动性充裕，5年期以上LPR仍有下行空间，首套房贷利率有望向2.9%以下靠拢；房企融资“白名单”适度扩容，明确贷款展期操作流程[13] - 制度完善：加快出台现房销售试点配套细则，优化预售资金监管；补充城市更新操作指引，明确财政、金融支持标准；完善公积金全国统筹制度[13] - 风险防范：持续发挥“保交房”白名单作用，压实房企交付责任；加强房企债务风险监测，支持优质房企通过并购重组、债务展期等化解风险[13] 政策展望：地方层面 - 一线城市：以“稳预期、促改善”为核心，进一步放宽限购限贷、优化住房套数认定，加快城市更新和“好房子”建设[14] - 二线城市：叠加购房补贴、税费减免，重点支持“卖旧换新”，加大人才政策与住房政策协同；优化土地供应，收购存量商品房用作保障房[14] - 三、四线城市：聚焦“去库存、防风险”，推出普惠性补贴、返乡置业优惠，放宽公积金使用限制；扩大“以购代建”范围，将存量商品房转化为保障房[14]