2026年政府工作报告与房地产市场政策导向 - 政府工作报告提出着力稳定房地产市场 工作重点包括控增量、去库存、优供给 并部署推动房地产发展新模式和中长期制度建设 [1] - 报告首次提出加强初婚初育家庭住房保障 将住房政策纳入国家人口发展战略工具箱 [1] - 房地产市场处于新旧发展动能转换关键阶段 供应结构和需求体系发生重要变化 市场调整未结束 [1] 市场现状与发展趋势 - 市场重心正从增量扩张转向存量优化 二手房成为供需匹配主渠道 [3][4] - 2025年核心24城二手房成交占比已超过64% 重点46城二手房找房人数占比达65% [4] - 2026年预计核心24城二手房成交占比将突破68% 二手房市场重要性持续提升 [4] - 城市更新成为重点 通过老旧小区改造和适老化升级带动次新房价值提升 存量住房品质溢价日益明显 [5] - 需求结构升级 2026年改善型需求占比预计突破40% 以旧换新的置换需求将成为拉动市场的核心动力 [5][10] 针对年轻群体与生育支持的住房政策展望 - 未来可能出台细化政策支持初婚初育家庭 旨在通过住房政策降低婚育成本 [4] - 政策方向包括：对初婚初育家庭提高公积金贷款额度、放宽提取条件、提供利率优惠 [4] - 按生育子女数量给予差异化购房补贴或契税减免 降低首付比例 [4] - 在保障性租赁住房配租时对初婚初育家庭给予优先排序 并适当照顾户型需求 [4] 当前楼市政策特点与未来方向 - 当前市场已处于政策底 购房成本降至五年新低 首套房商业贷款利率普遍在3.2% 部分低至3.0% 公积金利率为2.6% [8] - 各地政策已摒弃一刀切模式 转向精准施策 紧扣民生保障与市场实际 [8] - 2026年政策将围绕存量盘活、供给优化和风险化解三大方面发力 [7][8][9] - 存量盘活方面 将扩大存量房收购范围 将其转为人才房、产业工人宿舍 并加快城市更新节奏 [8] - 供给优化方面 土地供应优先盘活闲置用地 核心城市增加低密度和优质配套涉宅用地占比 现房销售试点有望扩围 [8] - 风险化解方面 将聚焦房企债务重组与行业转型 加大对出险房企融资支持 鼓励优质房企收购出险项目 引导房企发展轻资产业务 [9] 2026年房地产市场走势判断 - 2026年房地产市场整体将呈现结构性复苏走势 而非普涨行情 复苏将更多在核心城市体现 [10] - 核心城市已率先企稳回升 将带动行业整体逐步走出底部 [10] - 三四线城市仍面临压力 以去库存为主 复苏相对滞后 [10] - 沈阳已将新市民公积金贷款额度扩围至二手房 预计此举将使新市民购买二手房比例提升10%左右 [5]