政策调整核心内容 - 中国人民银行上海市分行与国家金融监督管理总局上海监管局联合发布通知，自2026年3月16日起，将上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [2] - 辖内银行业金融机构需根据通知下限，结合自身经营和客户风险状况确定每笔贷款具体首付比例，并充分考虑在途交易等因素 [2] - 此次调整前，多数城市的商业用房最低首付款比例在50%左右，今年1月全国层面已下调至30%，深圳市此前也已作出类似调整 [2] 行业背景与现状 - 各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期长的问题，在售库存去化难度大，导致已供应土地和在建项目开发难度大，二手商业用房价格跌幅也很大 [3] - 过去对商业用房贷款奉行低杠杆的金融财经纪律，目前行业共识认为炒作已完全退去，从商业经营角度看过剩已成定局 [3] - 近几年商办市场库存量偏高已成行业共识，为去库存，不少城市已出台包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途以及发放购房补贴等多项支持政策 [3] 政策影响与市场观点 - 在居民加杠杆购房意愿下降的背景下，面对结构性的贷款需求，放开首付比例是合理的，且考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付并不低，未来还有可能再次降低 [3] - 首付比例下调可优化商业地产资源配置，引导资源向更有效率的领域和项目流动，一些位置不佳、运营不善的商业地产项目可能因政策刺激迎来新的投资者或经营者，通过重新规划、改造和运营实现资源优化配置，提高整体利用效率 [3] - 政策调整旨在推动商办市场去库存，响应了行业高库存的普遍现状 [3]