文章核心观点 - 2026年2月，受春节假期影响，长三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、苏州）商品住宅市场呈现“总量季节性回落、结构分化加剧”的特征，月末上海发布“沪七条”政策是影响后续市场的核心变量 [2] - 预计3月起，随着假期效应消退与政策利好释放，市场将迎来季节性修复并有望启动“小阳春”行情，但城市间、板块间、产品间的结构性分化将进一步加剧，非核心板块去化压力难有实质性缓解 [2] 新建商品住宅市场 - 供求表现：季节性收缩，核心城市韧性凸显 - 2月长三角区域商品住宅新增供应88.53万平方米，环比下降53.8%，同比下降30.6%；整体成交126.57万平方米，环比下降44.5%，同比下降51.1% [8] - 核心五城（上海、杭州、合肥、南京、苏州）成交总量65.47万平方米，占长三角整体成交规模的52%，成交韧性显著强于其他城市 [4][11] - 核心五城商品住宅供应总量51.93万平方米，环比下降42.6%，同比下降30.5% [4][11] - 核心五城整体成交均价38958元/平方米，环比下降8.2%，同比上涨7.9%，城市间价格分化显著：上海均价70814元/平方米领跑；杭州均价40734元/平方米，同比涨幅25.6%；南京是五城中唯一均价同比下跌的城市，降幅7.8% [4][11] - 库存与去化：整体压力高企，城市分化显著 - 截至2月末，长三角新建商品住宅整体去化周期攀升至24个月，超出12-18个月的合理区间 [17] - 核心五城去化周期分化加剧：合肥（10.4个月）、杭州（10.2个月）处于健康区间；上海（17.8个月）处于合理区间上限；苏州（27.4个月）、南京（去化周期高位）去化压力突出 [4][17] - 从库存面积同比变化看，供应端主动缩量，合肥库存同比降幅最大达19.4%，但除合肥外，其余四城去化周期同比均显著攀升，南京、苏州同比增幅分别达47.7%、42.7% [19][20] - 项目表现：优质资产主导，城市分化加剧 - 成交集中度提升，核心城市、核心地段优质改善项目领跑市场 [21] - 成交面积TOP10项目中，合肥占据5席，杭州3席，上海和苏州各1席；杭州绿城·月映金沙庭以14625平方米成交面积和5.56亿元成交金额居双榜首 [21][22] - 成交金额TOP10项目中，杭州占5席，上海占4席，两城入榜项目合计成交金额达32.9亿元，占绝对主导地位；上海入榜项目（除建发瑞湖外）成交均价均超10万元/平方米，最高达179583元/平方米 [25][26] 存量商品住宅市场 - 运行特征：季节性回落，以价换量 - 2月重点监测的上海、杭州、南京、苏州四城二手住宅整体成交面积207.19万平方米，环比下降44%，同比下降25.8%；成交套数21907套，环比下降44.9%，同比下降27.6% [5][29] - 剔除假期因素，日均成交量基本维持在历史同期水平，市场基本面未实质性走弱 [5][29] - 四城二手住宅整体成交均价28660元/平方米，环比下降3%，同比下降12.23%；近一年价格从2025年1月33718元/平方米持续回落，累计跌幅达15%，处于“以价换量”弱平衡状态 [29] - 城市表现：基本面差异导致分化 - 上海市场规模绝对领先，2月成交面积86.11万平方米、成交套数10220套，虽环比降幅近50%，但日均成交量仍维持在538套的相对水平 [30] - 苏州是四城中唯一实现二手住宅成交面积同比正增长的城市，2月成交面积39.83万平方米，同比增长2.2%；成交均价24357元/平方米，环比增长2.1% [30] - 南京、杭州成交规模受春节影响出现回落，价格端延续调整态势 [30] - 市场格局：存量房成为绝对交易主体 - 2026年2月，监测四城二手住宅成交占区域住房交易总量的比重进一步提升至80%，成为绝对主体，其中上海、南京、苏州三城占比均突破80% [5][35] - 近3年，四城二手住宅成交占比从2023年均值55%攀升至2025年均值72%，2026年2月达80%，反映市场形成“新房改善化、二手刚需化”的清晰分层格局 [35] 土地市场 - 整体表现：低位筑底，热度低迷 - 2月长三角区域经营性用地成交总建筑面积374.92万平方米，环比下降60.1%，同比下降38.6%；成交楼板价3056元/平方米，环比下降33.7%，同比下降67% [38][39] - 平均溢价率为0.8%，处于近一年低位；当月成交总价超3亿元的6宗宅地均以底价成交 [42] - 核心五城表现：供应分化，成交全面低迷 - 2月核心五城经营性用地供应总建筑面积105.78万平方米，环比增长70.9%，同比下降64.1%；成交总建筑面积8.84万平方米，环比下降94.1%，同比下降94.9% [6] - 城市供应分化显著：南京供应30.19万平方米，环比增长2891.1%；上海供应28.15万平方米，环比增长2455.2%；杭州供应同比降幅最大为85.9% [46] - 成交普遍低迷，仅苏州成交建面超5万平方米（6.22万平方米），其他城市均不足1.2万平方米；五城本月均无涉宅用地成交，成交地块以商办类为主且全部底价成交 [6][46] 后市展望 - 新建商品住宅市场：预计3月起供需将迎来确定性修复，成交量显著环比回升，但修复呈现结构性特征，核心城市核心地段优质改善项目成交集中度将持续提升，非核心板块去化压力难缓解，价格仍存下行空间 [49] - 存量商品住宅市场：政策利好将带动置换改善需求释放，3月成交量有望回升，整体市场将维持“以价换量”的弱平衡，价格单边下行节奏有望放缓，“新房改善化、二手刚需化”格局将持续深化 [49][50] - 土地市场：预计3月起优质涉宅用地供应将逐步放量，市场供需或出现边际修复，但房企拿地仍将高度聚焦核心城市核心板块，底价成交为主流，整体维持低位筑底态势 [50]