文章核心观点 - 近期中东军事冲突外溢至阿联酋迪拜，引发市场对迪拜楼市“腰斩”及资本转向香港的热议，但经调查，迪拜房价大幅下跌的传闻被严重夸大，市场真实情况是成交量显著下滑，但核心区价格保持坚挺，同时投资者偏好和资产配置逻辑已因风险变化而发生转变 [3][5][8] 迪拜楼市现状与市场数据 - 市场传闻与事实不符：社交平台流传的“迪拜房价大跌50%”、“核心项目腰斩抛售”等说法被多方证实为严重夸大，主流片区并未出现房价大幅下跌，更无“腰斩”成交案例 [8] - 核心区价格坚挺，外围区小幅回调：冲突后，迪拜核心豪宅区如哈利法塔周边和棕榈岛的房价几乎未受影响，而距离市中心约30分钟的偏远区域出现约5%的小幅回调，远未达到“腰斩”程度 [10] - 近期成交数据呈现量跌价稳：根据迪拜土地局数据，2026年2月迪拜房产销售交易量约16,979套，同比上涨5.1%；房产均价1740迪拉姆/平方英尺（约3.95万元/平方米），同比上涨12.2% [11] - 近期公寓成交数据量跌价微跌：过去一个月（2月16日—3月17日），迪拜公寓成交笔数为10,604笔，同比下滑22.67%；平均价格为2,055,730迪拉姆/套（约合人民币385.6万元/套），同比下跌0.88%；每平方英尺平均价格为1,949迪拉姆（约合人民币3.94万元/平方米），同比下滑3.53% [11] - 经纪业务量骤降：冲突升级后的三周内，房产经纪业务受到严重影响，有经纪人表示从日均5组客户询盘、月成交3套以上，降至三周仅成交1套，约90%的交易处于停滞状态，主要因买家持观望态度 [15][17] 投资者行为与市场结构变化 - 中国资本是重要力量：中国买家已进入迪拜房地产海外投资者前三，占比14%，在部分热门楼盘，中国人和华人占比甚至达到20%—30% [9] - 投资偏好由期房转向现房：冲突前，期房交易占比约60%—70%，冲突后骤变为现房占70%—80%，现房成为投资者首选 [19] - 租售比保持稳健：迪拜核心片区租售比依旧稳健，商务港毛租售比约7%，迪拜市中心更是达到7.2%—7.4% [19] - 黄金签证吸引投资：在迪拜购买超过400万元人民币的房产即可申请10年黄金签证，吸引了大量国际投资者，近年交易中位价格约400万元/套 [22] - 观望情绪浓厚，期待抄底：多数买家持币观望，等待局势明朗，有投资者设定了明确的抄底预期，表示房价跌30%才会入手 [20][28] 对迪拜基本面的长期看法与资本流向 - 市场基本面依然稳固：2025年迪拜房产交易总量超27万宗，交易额9,170亿迪拉姆，同比大涨20%，创下历史成交纪录，其零所得税、高租售比等核心投资优势与长期发展潜力依然存在 [19][24] - 资本流向为“增量分流”而非“整体搬家”：中东局势紧张短期内推动了部分避险资金提高对香港的配置权重，但这是“增量分流”，并非资本大规模整体转移，一旦战争结束，部分分流资金仍可能回流迪拜 [5][24] - 资产配置逻辑发生根本转变：在地缘高不确定性环境下，高净值客户更看重风险调整后收益、资产流动性、确定性与家族传承治理的综合最优，资产能否顺畅交易、结算、融资、传承，已成为比低税更优先的考量 [27] - 市场将趋于理性与分化：危机后全球买家会变得更加理性，置业重心将进一步聚焦核心地段、优质稀缺现房资产，迪拜楼市将逐步向香港、伦敦等成熟市场靠拢，核心与非核心区域的价格分化会愈发明显 [27]