2026年房地产市场“小阳春”行情核心观点 - 春节后市场呈现“京沪先暖、二手强于新房、刚需主导、量升价稳”的鲜明特征，市场底部区域特征日趋明显 [2] 城市分化与区域表现 - 复苏呈现清晰的城市能级分化，一线城市尤其是北京和上海率先企稳，春节后至今二手房成交农历同比分别增长28.6%和36.5%，显著高于全国21.9%的增速 [3] - 北京、上海的二手房去化周期已分别降至8.6个月和4.1个月，库存结构持续改善 [3] - 尽管全国层面2026年1-2月新建商品房销售面积同比仍下降13.5%，但“核心城市率先筑底、修复能量向外扩散”的历史规律再度得到印证 [3] 业态分化与市场结构 - 二手房市场活跃度明显优于新房，北京二手房网签套数是新房的2.07倍，上海为1.46倍 [4] - 第11周重点20城二手房成交环比增加21.97%、同比增长13.68%，重点14城新房网签同期环比增长32.32% [4] - 35城批准上市商品住宅同比降幅超过四成，开发商主动收缩供给有助于改善新房市场供需关系 [4] 需求结构与购买力 - 本轮行情以刚需群体为主导力量，2026年2月，北京、上海、深圳二手房成交中300万以下低总价房源占比分别为52%、59%和52% [6] - 广州、成都、杭州200万以下占比分别达到67%、89%和53% [6] - 上海1-2月300万以下二手房成交近1.7万套，同比增长25.2%，占比提升至56.1%，较去年同期增加6个百分点 [6] 量价关系与供给端变化 - 价格呈现“量价趋稳、底部特征明确”格局，2月份北京、上海二手房价格环比分别微涨0.3%和0.2%，全国环比降幅收窄至0.43% [7] - 节后三周二手房挂牌量增长显著慢于往年同期，北京、上海分别仅增长1.4%和3.5%，广州甚至出现-0.5%的负增长 [7] - 一线城市议价空间持续收窄，1月份北京、上海、深圳议价率分别环比下降0.4、1.0和0.4个百分点 [7] - 挂牌增速放缓、去化周期缩短、议价空间收窄三者叠加，表明市场正从恐慌性抛售向理性博弈转变 [7]