文章核心观点 - 年内房地产市场止跌回稳存在长期估值底部和短期供需改善的双重支撑，复刻2025年“小阳春”后加速下跌走势的概率不大，预计经历缩量磨底后有望在6-8月再次确认底部 [2][4][27][37][44] 一、地产“小阳春”的成色 1、成交量 - 网签数据受春节错位影响偏弱：2026年3月1日至26日，22城二手房成交面积同比下降14.5%，其中一、二、三线城市同比分别为-2.9%、-22.7%、-15.6% [5] - 部分城市网签量同比正增长：厦门、南京、上海、北京、宁波、无锡、佛山网签量好于去年同期，同比分别为10.8%、4.5%、3.9%、3.5%、2.5%、1.3% [5] - 上海市场表现强劲：受“沪七条”提振，上海3月二手房成交量有望突破3.1万套，达2021年4月以来最好水平，且自2025年11月起已连续5个月处在2万套荣枯线之上 [6] - 实时成交数据揭示真实热度：截至3月24日，26个重点城市二手房实时成交套数同比上涨13.0%，一、二、三线城市同比增速分别为8.2%、14.8%和30.2% [10] - 城市间分化明显：徐州、南通、无锡、合肥、南京、南昌实时成交同比涨幅靠前，分别为82%、58%、48%、45%、33%、33%；上海、北京同比分别增长16%和11%；杭州、深圳、广州同比下跌，分别为-27%、-10%、-3% [11] 2、挂牌价 - 全国挂牌价环比降幅走阔：截至3月22日，全国挂牌价环比降幅为-0.5%（2月为-0.1%），剔除干扰后环比为-0.2%，一、二、三线城市环比分别为-0.3%、-0.2%、-0.1% [13] - 挂牌量回升导致价格承压：“小阳春”以来重点城市二手房挂牌量再度回升，供需博弈加剧，卖家“以价换量”，例如上海狭义挂牌量从春节复工前的8.4万套回升至8.7万套，导致挂牌价环比转负 [16] - 2026年挂牌量压力显著小于2025年：截至3月24日，26个重点城市二手房挂牌量月环比涨幅仅为0.6%，显著低于去年同期5.1%的涨幅，其中武汉、长沙、上海、杭州环比增长较快（分别为5.9%、5.5%、3.2%、2.9%），而合肥、天津、南京、广州等城市挂牌量环比回落（分别为-2.6%、-1.4%、-0.6%、-0.6%） [19] 3、成交结构 - 成交总价结构上移，改善需求入市：以上海为例，2026年2月成交总价300万以上占比由2025年12月的37%回升至41%，700万以上占比由8.8%回升至9.6% [22] - 高能级城市购买力回升：一线城市中，上海、深圳、广州2月成交总价较去年底涨幅分别为7.0%、6.7%、4.3%；强二线城市如成都、天津、南京、厦门、杭州、长沙成交总价较去年底普遍上涨，涨幅分别为17.0%、9.7%、7.8%、6.2%、4.3%、4.3% [23] - 房价超调提升可负担性：全国二手房挂牌价和成交价累计跌幅分别为37.4%、41.2%，多数城市房价收入比已好于2006年，预期因素是影响市场止跌回稳的关键 [24] 二、“小阳春”之后，楼市是否会复刻去年走势？ - 与2025年“小阳春”本质不同：2025年市场火热主要靠政策刺激，房价泡沫去化不充分，导致后续加速下跌；2026年市场改善是估值底部自然企稳，有长期和短期因素双重支撑 [28] - 长期支撑因素一：估值已处底部 - 房价累计跌幅充分：全国二手住宅挂牌均价和成交均价较2021年7月峰值分别下降37.4%和41.2%，调整幅度已超过海外多数国家下行周期 [28] - 租金回报率接近合理区间：2月百城租金回报率达2.42%，接近2.6%的公积金贷款利率，净租金回报率与资金成本之差已基本合理，房产消费品属性主导价格 [30] - 一线城市净租金回报率与国际可比：2月北京、上海、广州、深圳租金回报率分别为2.01%、2.04%、2.07%、1.55%，扣除持有成本后，净租金回报率处于1.5%-2.5%的国际合理区间 [34] - 房价收入比回归合理水平：多数城市成交均价已回到2016年及以前水平，按成交总价中位数计算，一线城市房价收入比约9-12倍，二线城市约3-6倍，均处于国际合理区间，住房可负担性为历史较好水平 [37] - 短期支撑因素二：供给侧压力可控 - 2026年挂牌量增长温和：3月26城挂牌量环比仅涨0.6%，显著低于2020年以来同期水平，二季度挂牌量大幅上涨概率低，房价不具备大幅调整基础 [37][38] - 预计经历缩量磨底后企稳：复刻去年加速下跌走势概率不大，预计经历成交淡季的缩量磨底后有望实现企稳 [37] 三、如何把握年内止跌的节奏？ - 一看租金价格：租金回报率（PE）已基本合理，租金价格（EPS）止跌初现，3月冰山80城租金价格环比+0.7%，为2022年以来首次转正，其持续修复将为楼市止跌提供支撑 [40][41] - 二看挂牌量走势：重点城市“小阳春”期间表现分化，可分为三类，其走势决定了后续房价路径 [43] - 第一类：成交放量带动挂牌回升（如上海、北京、武汉），买卖博弈激烈，房价将进入磨底期 [43] - 第二类：成交放量伴随挂牌回落（如合肥、南京、苏州），需求改善叠加供给收缩，房价已接近底部 [43] - 第三类：成交缩量叠加挂牌回升（如杭州、深圳），可作为判断房产金融属性是否回归的指标 [43] - 年内走势判断：多数城市表现为成交放量、挂牌回升，预计“金三银四”后进入成交淡季，房价可能小幅回落但快速下跌可能性小，当重点城市挂牌量持续回落1-2个月后，市场有望再次确认价格底部，预计6-8月楼市有望筑底 [44]