核心观点 - 在宏观经济不确定性时代，公募REITs为投资人创造稳定回报需要优质的底层资产、强运营能力及稳定现金流 [1] - 中金普洛斯REIT作为仓储物流类REIT标杆，凭借稳健的财务表现、高比例分红和强韧的底层资产运营，为投资者提供了具备配置吸引力的稳定回报 [1][2] - 仓储物流行业供需格局优化，景气度上行，叠加公募REITs市场发展成熟，为公司提供了良好的长期发展环境 [7][8][9] 公司财务与分红表现 - 2025年全年实现总收入4.23亿元，可供分配金额3.35亿元，EBITDA利润率达65.79% [1][3] - 2025年化现金流分派率约5.34%，2023-2025年年化现金流分派率均超5% [1][2][3] - 2026年首次分红方案为每10份派现0.458元，分配金额8877.27万元，分红比例99.98% [1] - 2025年共进行四次分红，累计分配金额3.42亿元，历史年度分红比例近100% [2] - 基金上市以来累计分配金额将达到14.61亿元 [1] 底层资产运营状况 - 旗下10个物流园区期末整体出租率约90%，同比提升3.17个百分点，四个季度均维持在90%高位 [3] - 其中7个园区出租率超92%，四季度末租金收缴率达100.91% [3] - 2025年全年新扩租约62万平方米，续签约31万平方米 [3] - 前五大租户租金及物业管理服务费收入为10,571.80万元，占全部租金及物业管理服务费收入的比例约为25.26% [4] - 10个园区总建筑面积约116万平方米，分布在五大核心经济圈、七大物流枢纽 [4] - 服务80家跨行业企业，覆盖零售电商、冷链、生物医药等领域 [4] 运营管理机构优势 - 原始权益人兼运营管理机构普洛斯深耕中国市场超二十年，在供应链、大数据及新能源领域构建产业生态 [5] - 普洛斯在供应链领域构建了覆盖70多个区域市场、400多个园区、面积超4000万平方米的规模化网络，服务超2500家新经济企业 [5] - 普洛斯通过数智化与绿色运营双线发力，提升运营效率和资产竞争力 [6] - 例如，普洛斯北京空港物流园在报告期内获得LEED金级认证 [6] 仓储物流行业前景 - 社会消费品零售总额达50.1万亿元、增长3.7%，内需消费成为物流需求的核心引擎 [8] - 截至2025年末，全国50个重点物流城市非保税高标准仓库新增供应量同比大幅回落33%，总量至1,117.6万平方米 [8] - 物流仓储市场供需格局持续优化，形成“供需优化—出租率回升—租金修复”的良性循环 [8] - 市场租金抬升趋势初显，预计未来3-5年内有约30%–50%的上行空间 [8] - “十五五”规划将推进全国统一大市场建设、构建现代化基础设施体系等纳入重点，仓储物流市场迎来新发展机遇 [9] 公募REITs市场环境 - 公募REITs市场步入常态化发展阶段，2025年总市值破2000亿元 [9] - 市场制度框架持续完善，流动性与市场认可度不断提升 [9]