总体市场判断 - 3月楼市呈现“冰火两重天”与“二八分化”格局，市场热度集中在少数核心区域[2][3] - 人口流入的核心城市核心区“小阳春”成色足，其中学区房需求迎来一波集中释放[3] - 整体二手房成交表现好于新房[3] - 核心城市的远郊区和人口流出的城市成交依然偏弱[3] - 价格方面，整体市场以价换量为主，仅少数城市核心区出现点状价格环比上升[3] 一线城市成交表现 - 一线城市成交热度排序为：上海 > 北京 > 深圳 > 广州[2][8] - 上海：核心区小阳春成色足，受“沪七条”放宽限购、留学生落户政策更新及产业人口吸引推动，3月二手房成交套数同比增6.3%，新房成交套数同比降2.2%[8] - 北京：核心区域好房子去化加快，3月二手房成交套数同比增3.4%，市场动力由本地积压刚需与置换需求主导，核心城区少数房源价格微涨[8] - 深圳：市场活跃度较2月提升，二手房成交提速、新房结构性复苏，二手房均价连续3个月跌幅收窄[8] - 广州：核心板块改善盘热度上升，3月新房成交套数同比增20.7%，核心区优质豪宅价格稳中有升[9] 二线城市成交表现 - 二线城市中，成都、杭州成交热度领先[2][11] - 人口流入的强二线城市如杭州、成都、苏州等成交环比改善，核心区好房子率先销售回升[11] - 普通二线城市新房成交平稳去化，远郊区域去化有一定压力[11] - 成都：核心区改善市场为主要驱动力，3月核心区改善新盘放量，去化周期缩短，二手房市场热度更高[11] - 杭州：市场呈“量升价弱、分化加剧”特征，3月核心板块新房去化加快，二手房表现更佳[12] 市场展望与分析框架 - 4月核心城市“小阳春”热度能否延续尚需观察，其持续性取决于人口持续流入、放开限购、利率下行、存量房收储加快及经济回暖等因素[14] - 若积极因素持续，核心区有望延续复苏态势，优质房源表现更佳；反之，楼市将继续去库存[14] - 行业长期分析框架为“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”[14]