文章核心观点 2025年，中国公募REITs市场基本面持续承压，但结构性韧性显现，各板块表现显著分化。全年业绩完成度基本达标，高频派息项目占比提升。受宏观环境及经营压力影响，底层资产估值普遍下修，评估参数趋于审慎。机构投资者占比进一步提升，但内部行为分化加剧，市场流动性仍有待改善[3][4]。 基本面：持续承压，关注结构性韧性 - 产业园：板块整体处于下行通道，2025年总营收（可比口径）同比下滑13.5%。结构分化明显，聚焦先进制造与硬科技的生产型园区（如临港、东久REIT）展现韧性，而部分二线研发办公类园区（如合肥高新、苏园REIT）面临量价齐跌，年末出租率同比降幅在6.7ppt至15.0ppt之间[6]。 - 仓储物流：行业采取“以价换量”策略，2025年末平均出租率维持在90% 以上，但总营收（可比口径）同比下滑5.9%。整租项目（如京东、顺丰REIT）及区位稀缺项目（如外高桥REIT）出租率保持在95% 以上[8]。 - 数据中心：首批REITs（万国数据、南方润泽）上市首年表现亮眼，得益于长租约保障。南方润泽REIT实际上架率达99.35%，万国数据REIT计费率维持高位，加权平均剩余租期分别为约9年和3.5年[11]。 - 保租房：板块防御属性坚实，充当“现金奶牛”。可比口径下平均出租率达95.71%，同比提升3ppt；平均租金为83.54元/平方米/月，同比下降1.7%，主要受个别项目影响[13]。 - 消费：市场进入“存量精耕”时代，项目凭借优质区位与精细化运营兑现韧性。按租金分为三梯队：第一梯队（>300元/平/月，如唯品会、华润REIT）租金最高；第二梯队（200-300元/平/月，如印力、百联REIT）为区域核心标杆；第三梯队（<200元/平/月）则侧重社区商业与民生刚需[13][14]。 - 高速公路：项目分化明显，主要受周边路网变化带来的引流或分流影响。2025年，6单REIT通行费收入同比降幅在10%以内，3单降幅超10%，2单增幅超10%[16]。 - 市政环保与能源：环保项目（如首钢绿能、首创水务）整体表现良好，生物质项目量增价稳，水务项目运营成本管控良好。能源项目则需关注区域消纳压力及电价调整，如鹏华深圳能源、中航京能光伏的收入与EBITDA出现双位数下滑[21]。 业绩与派息 - 业绩完成度：产权REITs和经营权REITs的平均运营净收益完成度分别达99% 和102%，基本达标[3]。 - 派息节奏：派息超过4次（含）的项目共16只，占比提升至约20%（高于2024年的16%）。4月、8月、9月、11月及12月是集中派息窗口[3]。 资产估值 - 估值压力释放：受宏观环境及经营压力影响，底层资产估值进一步下修[3]。 - 估值参数审慎调整：评估机构普遍下调折现率25-50bp；普遍下调项目未来经营增速假设；同时调整起始租金假设[3]。 投资者结构 - 机构化程度提升：截至2025年末，机构投资者占比均值达97.21%，同比继续上升[4]。 - 流动性待改善：持有人户数下降，户均持有份额上升，市场流动性仍待提升[4]。 - 机构行为分化：以流通盘前十大口径看，险资占比下滑4.89ppt；产业资本因战配解禁后持有意愿强，占比大幅抬升9.14ppt；券商自营占比下滑3.75ppt，但仍以42.6% 位居第一大机构类型[4]。