行业转型趋势 - 房地产行业进入深度调整期，房企纷纷寻求转型发展，经营性业务逐渐成为房企的“第二增长曲线” [1] - 市场从需要开发建设企业转向需要能够运营且善于运营、创造可持续现金流的企业，引导房企向“开发+运营+服务”多元协同的新模式转型 [3] - 实体经济企业对空间的需求转向租赁物业，为房企向运营服务新模式转型提供了市场机会 [3] 经营性业务表现与作用 - 经营性业务包含经营性不动产收租型业务和轻资产管理收费型业务，其“现金牛”作用在行业调整期越来越明显 [2] - 多家房企财报显示，经营性业务占比不断提升，有效平滑行业周期波动，为长期发展提供支撑 [2] - 以龙湖集团为例，2025年其运营及服务收入达267.7亿元，创历史新高，占总营收比例达27.5% [2] - 龙湖2025年运营及服务业务合计实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50% [2] - 越秀地产旗下越秀房托、越秀服务及代建等经营性业务实现营收稳步增长，与开发主业形成协同，贡献稳定现金流 [2] 房企战略转变与挑战 - 行业下行倒逼民营房企主动转型谋出路，重建债务地基，重构发展模式 [3] - 自2022年以来，房企减少对沉淀资金多、回报周期长业务的投资，更多聚焦于垂直的物业管理、商业运营等业务 [3] - 经营性业务需要资金投入和运营周期，过去缺乏耐心培育的房企现在显得被动 [3] - 房企需提高资产管理和运营能力，洞悉市场需求特征，以应对经营性业务收入超过开发销售收入这一持续趋势带来的新课题 [4]