文章核心观点 - 全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs已获受理，标志着城市更新资产以标准化产品形式进入资本市场，为盘活存量资产、吸引社会资本参与提供了新范本 [1][3] 项目概况与结构 - 项目为“创金合信北京国资封闭式商业不动产证券投资基金”，原始权益人为北京国有资产经营有限责任公司和北京新隆福文化投资有限公司，基金管理人为创金合信基金，专项计划管理人为第一创业证券 [1] - 项目是2025年底商业不动产REITs试点启动后，全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs [1] - 项目拟募集资金27.03亿元，对应2026年、2027年分派率分别约为4.42%和4.63% [3] 底层资产特色 - 底层资产为“隆福寺一期+集智未来项目”的特色组合，实现了传统文化与科创产业的有机融合 [2] - 隆福寺一期位于北京东四核心区，是“老城复兴”样本，2025年末出租率达82.65%，剔除自用面积后达88.28% [2] - 集智未来项目位于中关村核心区，聚焦人工智能产业，入驻企业常年稳定在120家左右，常年保持90%以上的人工智能类企业入驻，培育了月之暗面等知名科创企业 [2] 项目意义与创新 - 项目是国有企业“三资盘活”的良好案例，用经营和证券化带动存量资产盘活具有标志性意义 [3] - 项目为REITs资产打包提供了新思路，同时契合消费提振、科技创新、城市更新三大主题 [3] - 项目通过REITs实现“轻重资产分离”，为“长钱”提供了退出路径，解决了城市更新项目前期投入大、资金沉淀严重的核心难题 [4][5] - 项目推动了REITs评价标准从依赖“主体信用”向“资产信用”转变，凸显了运营能力与资产信用的重要性 [5] 对行业与市场的启示 - 商业不动产REITs试点打开了一个万亿级市场的想象空间，有助于将庞大的商业不动产存量“沉睡资产”转化为可交易的标准化金融产品 [7] - 商业不动产REITs承担着“促消费、调结构”的战略使命，与基础设施REITs的“稳经济、补短板”形成互补，可推动房地产行业向长期运营的资产管理模式转型 [7] - 截至2025年12月27日，国内已上市78只REITs，融资金额2099亿元，总市值2199亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [7] - 本项目的推进将持续完善城市更新REITs的规则构建与估值逻辑，为后续老城更新、工业遗产活化等项目提供重要参考 [8]