文章核心观点 - 2026年第一季度，全国房地产市场整体基调依然是回调筑底，主要指标如销售、投资、新开工及到位资金虽同比跌幅有所改善，但整体仍处于收缩和深跌区间，趋势未有实质性变化，4月和5月是重要的观察窗口 [1][3] - 市场呈现显著的结构性分化，表现为核心城市二手房与重点板块热度回升，而新房市场、远郊及低能级城市持续承压，局部热度难以扭转全国整体下行趋势 [3] - 行业正处于向以“好房子”为核心的新发展模式过渡阶段，政策引导主动控量，市场在分化中寻求新的平衡 [3][12] 01 商品房销售规模持续收缩，同比跌幅有所改善 - 2026年1-3月，全国新建商品房销售面积19，525万平方米，同比下降10.4%，其中住宅销售面积下降13.1%；销售额17，262亿元，同比下降16.7%，其中住宅销售额下降18.5% [1] - 销售面积及销售额的累计同比跌幅分别较上月收窄3.1个和3.5个百分点，呈现改善迹象，但同比跌幅仍为两位数，且较2025年全年跌幅有所扩大 [3] - 3月单月销售面积10，232万平方米，同比减少8.0%，跌幅较上月收窄5.5个百分点，自2025年10月触及最低点（-19.6%）后已连续四个月跌幅收窄 [5] - 市场分化明显：各物业类型中，住宅和商业营业用房销售指标改善，办公楼销售面积同比增长19.6%，销售额增长2.4%，但涨幅收窄；各区域中，除东北地区销售面积（-19.2%）和销售额（-25.1%）跌幅扩大外，东部、中部、西部地区指标均有所改善，其中东部地区销售面积和金额占比分别提升至44.1%和58.6% [7][8] 02 房地产开发投资季度跌幅收窄了一个台阶 - 2026年1-3月，全国房地产开发投资17，720亿元，同比下降11.2%；其中住宅投资13，531亿元，下降11.0% [9] - 季度累计同比跌幅较去年年底明显收窄了一个台阶，但投资整体依然低迷；3月单月投资8，108亿元，同比减少11.7%，跌幅较上月扩大0.6个百分点，但较上年末有明显改善 [12][14] - 投资下滑是政策主动控量与行业调整的综合反映：土地供应源头受限，企业拿地扩张信心受销售下行抑制，资金向核心城市优质地块集中 [12] - 区域与类型分化：住宅投资占比76.4%，较上期提高0.6个百分点；办公楼（-14.2%）和商业营业用房（-17.1%）投资跌幅收窄但仍深于住宅；东北地区投资跌幅最大（-31.6%），东部地区投资占比为61.5%，较上期降低3.2个百分点 [16][17] 03 房屋新开工持续处于深跌区间 - 2026年1-3月，房屋新开工面积10，373万平方米，同比下降20.3%；其中住宅新开工面积7，420万平方米，下降22.0% [18] - 累计同比跌幅较上月收窄2.8个百分点，但仍处深跌区间；单月开工规模维持在5，000万平方米以上，但同比跌幅依然明显 [23] - 新开工规模下行的长期趋势确立，原因包括供应端战略收缩、企业到位资金大幅下滑；尽管“好房子”项目有相对韧性，但无法扭转整体下行趋势 [23] 04 房地产开发企业到位资金持续下滑 - 2026年1-3月，房地产开发企业到位资金20，524亿元，同比下降17.3%，跌幅较上期再扩大0.8个百分点，已连续12个月下行 [23][26] - 各项资金来源中：国内贷款3，419亿元，下降23.7%，跌幅扩大；自筹资金7，762亿元，下降5.3%；定金及预收款5，858亿元，下降20.1%；个人按揭贷款2，204亿元，下降34.6% [23] - 定金及预收款、个人按揭贷款的同比跌幅分别较上月收窄1.4个和7.3个百分点，但仍在较大跌幅区间；两者合计占全部资金的39.3%，较上月提升3.1个百分点 [26] - 资金面全面承压，销售回款和融资环境未实质改善；金融机构信贷投放审慎，资金更多流向白名单项目和“保交楼”领域 [26] 05 商品房库存规模有所减少 - 2026年3月末，商品房待售面积78，601万平方米，同比下降0.1%；其中待售3年以下面积59，012万平方米，下降1.8% [28] - 3月销售活跃度回升对去库存形成支撑，月末待售面积较上月末减少；库存总量企稳，但按当前销售面积计算消化周期为12.1个月，去化压力依然较大 [30] - 在“控增量”政策引导下，3年以下短期库存下降更明显，这部分房源更符合市场对“好房子”的期待，去化速度更快 [30]