文章核心观点 - 2026年一季度中国房地产市场呈现“弱复苏”与“强分化”交织的景象，核心城市显现筑底迹象，但全面复苏仍需观察 [6] - 近期楼市“小阳春”由成交量爆发式增长驱动，但存在“以价换量”和结构性分化问题，其持续性与成色受到专家质疑 [13][14][15] - 未来楼市复苏的关键在于核心城市（北上深杭蓉），且需从政策驱动转向由产业、人口等内生动能驱动 [6][15] 市场现状与“小阳春”特征 - 成交量大幅回暖：一线城市二手房成交量普遍翻倍，上海3月成交3.1万套，环比增长178.8%，创近5年新高；北京、广州、深圳环比分别增长144.6%、141.4%、117.1% [10] - 价格环比微涨：一线城市新房售价环比上涨0.2%；70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市从2个扩大至13个 [12] - 市场活跃度提升：苏州3月二手房带看量环比暴涨275.1%，广州上涨35% [12] - 库存首次同比下降：截至2026年3月末，全国商品房待售面积同比下降0.1%，为连续52个月以来首次 [12] “小阳春”的驱动因素与潜在问题 - 驱动者以刚需为主：当前购房者主要为自住需求明确的刚需用户，上海购房人群中，首套自住刚需占比约60%，改善型需求占比约30%，纯投资需求占比不到10% [17][18][19] - 政策降低门槛：上海2月新政允许无社保、持居住证满5年的群体购房，降低了买房门槛 [19] - 成交结构偏向低价二手房：上海3月成交的二手房中，300万以下房源占比超七成；北京300万以下占比超六成；杭州200万以下占比过半且涨幅最大 [20] - 存在“以价换量”问题：长三角城市成交量回暖伴随价格下调，可能影响“小阳春”的持续性 [15] - 市场尚未供不应求：上海二手房挂牌量已升至约15万–17万套，在挂牌量高企的背景下，成交放量距离市场真正火热尚有距离 [15] 专家对市场前景与趋势的判断 - 对2026年走势谨慎乐观：有观点认为楼市回暖趋势明显，但整体仍处于供大于求阶段，短期内难现快速价格反弹 [24] - 购买力向核心城市集中：全国范围内购买力正加速向上海等核心城市集中，尤其在3000万元以上的高端市场，已出现全国乃至海外购买力流入的迹象 [24][26] - 市场分化将持续：一线及强二线城市核心区域已接近底部或止跌微涨，但三四线城市因人口流出和高库存压力仍在磨底，2026年市场主基调将是托底筑底与深度分化 [29] - 二手房市场率先修复：百城二手房找房占比连续9个月上升至74.8%，对新房的分流强度达34.1，二手房与新房成交比从1.6:1扩大至2.2:1，预计核心城市二手房市场将率先修复并向“价稳量升”过渡 [32][33] - 触底判断存在分歧：有观点认为沪深楼市已触底，但全面反转尚需观察；高盛报告则预测沪深房地产或在2025年底至2028年底期间上涨15% [7][31] 实现持续复苏所需条件 - 需从政策驱动转向内生驱动：真正的回暖应由产业升级、人口流入或置换改善等内生动能驱动，而非仅靠政策 [15] - 需多维度政策支持：实现全面回暖需从需求端（降首付、降利率、免税、放开限购）、供给端（存量房收储、松绑房企融资）、金融端（降准降息）、预期端（稳定信心）及长效机制（租购同权、保障房）五方面强化政策支持 [29]