核心观点 - 文章核心观点是，在考虑通胀因素后，国内部分城市的“名义租金收益率”（即实际租金收益率+潜在通胀）正在改善，部分城市已接近国际水平，这为评估房地产资产回报提供了更合理的可比口径 [1][2][3] 租金收益率分析框架 - 传统“名义租金/名义房价”计算的实际租金收益率存在口径问题，不适用于国际或跨资产比较 [1] - 更合理的可比指标是“名义租金收益率 = 实际租金收益率 + 潜在通胀” [1] - 历史回测显示，经通胀调整后的名义租金收益率是有效指标 [1] - 使用“租金回报率 + CPI = 无风险收益率 + 风险溢价”的公式，在同一货币环境下进行跨资产比较更为有效 [2] 一线城市租金收益率表现 - 2026年第一季度，一线城市住宅实际租金收益率保持稳定，从1月的1.7%基本持平至3月的1.7% [2] - 同期，一线城市通胀水平从1月的-0.28%回升至3月的0.65% [2] - 因此，一线城市“租金回报率 + CPI”从2026年1月的1.4%显著回升至3月的2.4%，高于1.8%的无风险收益率 [2] - 考虑到北京、深圳等部分一线城市2026年Q1的CPI仅为0.5%，展望第二季度，这些城市的资产名义租金回报率有望继续抬升 [2] 二线城市租金收益率表现 - 2026年第一季度，二线城市住宅实际租金收益率缓慢上行，从1月的2.35%攀升至3月的2.44% [3] - 同期，二线城市通胀水平回升更为明显，从1月的0.31%回升至3月的1.18% [3] - 这导致二线城市“租金回报率 + CPI”从1月的2.7%回升至3月的3.6%，相对于1.8%的十年期国债收益率，达标度持续改善 [3] - 成都表现突出，其2026年Q1的CPI提升了1.8个百分点，导致“租金回报率 + CPI”提升1.9个百分点至4.7% [3] - 2025年发达国家首都的“租金回报率 + CPI”大约在6%左右，目前国内城市中，长沙是最接近该国际住宅收益率水平的 [3] 购房者情绪与市场信心 - 2026年3月底，居民购房意愿强于上月的占比约为16%，与上月环比持平，市场仍存在观望气氛 [4] - 随着政策逐步消化，市场信心冲高回落 [4] - 居民准备看房的占比基本持平，从2026年1月的45%升至2月的46%，再次回落至3月的45%，仍低于一半水平 [4] - 建议后续关注CPI走势、需求侧政策和监管指导对价格预期的影响 [4]