文章核心观点 - 2025年消费REITs市场表现强劲，年内累计复权涨幅达28.72%，领跑公募REITs市场，经营业绩展现出较强韧性 [1] - 伴随政策支持及行业高质量发展，消费REITs板块在2026年有望持续跑赢市场，拥有REITs平台的商业类企业将具备更强竞争力 [1] - 消费REITs内部经营与估值呈现分化，资金偏好现金流稳定、运营波动小的“高确定性”资产 [2][3] 2025年市场表现与政策环境 - 2025年公募REITs二级市场整体稳健，剔除新发规模影响后年内累计涨跌幅为+6.81% [1] - 消费REITs板块表现最为突出，年内累计复权涨幅达28.72%，领跑所有行业 [1] - 2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着公募REIT市场进入提质扩面、系统化发展的新阶段 [1] 消费REITs经营业绩分析 - 在行业收缩背景下，12支消费REITs整体经营业绩仍表现出较强韧性 [2] - 收入与利润规模：华夏华润REIT在收入和EBITDA规模上保持绝对领先 [2] - 盈利能力：易方达华威市场、嘉实物美和中金唯品会奥莱REIT的EBITDA利润率超过70% [2] - 业绩完成度：中金唯品会奥莱REIT以137.96%的运营净收益完成度位列第一，华夏中海和华夏凯德REIT完成度也超过110% [2] - 分派率：易方达华威市场REIT以5.18%的分派率高居榜首，华安百联和嘉实物美REIT分别以4.86%和4.38%位列第一梯队 [2] - 可供分配金额：所有消费REITs均超额或达成预期，易方达华威市场REIT完成度为最高的128.69% [2] - 运营指标：6成REITs保持98%以上的高位出租率和收缴率 [2] - 租金增长：华夏金茂、华夏华润、中金印力和华夏大悦城REIT租金单价同比实现正增长，其中华夏华润REIT涨幅最高，为7.26% [2] 估值与资金偏好 - 估值水平：截至2025年12月末，消费REITs个券P/NAV大致分布在1.0-1.8倍之间，P/FFO在19.0-32.5倍之间，现金分派率在3.7%-5.2%之间，内部差异显著 [3] - 估值驱动因素：板块估值差异由全年资金流向、经营验证和利率环境共同推动形成 [3] - 资金偏好：高估值板块（如保租房、消费基础设施等）具有现金流稳定、租约可预测、运营波动小、政策支持明确的特点，成为类红利与类固收资金的首选 [3]