一线城市楼市迎来最强“小阳春” - 2026年3-4月，四大一线城市二手房成交量集体爆发，创下多年新高 [8][9] - 上海3月二手房成交3.1万套，创近5年新高；4月成交近2.9万套，创近十年同期新高 [9] - 北京3月二手房成交近2万套，创近15个月新高；4月成交17893套，创近5年同期最高纪录 [11] - 广州3月二手房网签10785套，环比增长141.38%，单月首次破万；4月成交约10300套，创近十年同期最高 [15] - 深圳3月二手房成交5071套，环比上涨117%；4月成交5644套，环比上涨11% [16] - 一线城市新房成交量也显著回升，例如北京4月新房成交6290套创近27个月新高，上海4月新房成交面积101.2万平方米维持高位 [17] - 市场热度从一线城市向东莞、南京等强二线城市阶梯式传导，出现排队抢房、开盘快速去化现象 [17] 房价止跌回升，市场情绪转变 - 2026年3月，一线城市新房价格环比上涨0.2%，终结连续10个月下跌；二手房价格环比上涨0.4%，结束连续11个月下跌 [19] - 这是近三年来一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨 [19] - 分城市看，北京二手房价格环比上涨0.6%领跑全国，上海二手房涨0.4%，深圳二手房涨0.4%，广州二手房涨0.2% [19] - 核心城市部分优质房源议价空间收窄，买方市场格局松动，部分热门板块房源出现小幅溢价 [20] - 贝壳平台数据显示，一季度购房者中观望客户占比下降10个百分点，积极入市买家占比提升7个百分点 [22] - 高盛预测上海、深圳核心区域房价未来三年（2025-2028年）累计上涨约15% [5][29] - 摩根大通预计2026年一线城市二手房价格同比持平至微涨3%，判断市场已临近转折点 [29] 需求结构分析：积压刚需与改善需求释放 - 当前购房主力为自住刚需和改善型需求，纯投资需求不足10% [23] - 上海市场新增需求（约60%）和改善需求（约30%）是成交主力；北京市场低总价、位置好的“老破小”升温明显 [23] - 需求释放源于政策利好、利率下行及房价调整到位，是过去一年多积压的真实自住需求 [22][25] - 改善型需求更关注房源品质，新房在“好房子”新规下品质提升，但部分因价格偏高仍在观望 [26][27] 政策持续发力托底市场 - 4月28日政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，深圳、广州、天津等重点城市密集出台优化政策 [6][39] - 深圳进一步放松限购，深户家庭在核心区可购3套，非深户社保满1年可购2套，公积金家庭贷款上限提至351万元 [37] - 广州推出“穗八条”，包括提高公积金贷款额度、支持“卖一买一”，并提供“卖旧买新”专项补贴（单套最高3万元） [38] - 政策目标在于稳预期、稳成交、稳价格，并希望将3-4月的市场热度平稳传导至5月 [39][40] 市场观点：结构性修复而非全面牛市 - 当前回暖是典型的局部结构性回暖，特点为分化：核心城市核心板块走强，但更多中小城市去库存压力突出 [34] - 全国房地产行业仍处调整周期，2026年1-3月全国房地产开发投资同比下降11.2% [34] - 支撑回暖的原因包括持续政策宽松降低购房成本，以及二手房价格调整已相对到位 [34] - 市场正从“以价换量”向“价稳量升”过渡，北京、上海二手房挂牌量自去年高点已连续多月环比下降，累计降幅超8% [35] - 机构预判5-6月成交量虽难突破3-4月峰值，但不会断崖式回落，有望维持在相对高位 [35] - 未来市场能否持续回暖，取决于政策持续力度及价格夯实底盘后能否带动成交量持续攀升 [41]