广州自持商品房“转正”政策核心 - 广州市规划和自然资源局印发文件，允许自持商品住房在满足特定条件下转为可销售物业，旨在盘活存量资产、合理释放库存并提振市场信心 [1][3] - 政策适用两类自持项目：一是土地出让文件明确约定物业自持的“定自持项目”，二是通过“限地价、竞自持”方式确定自持面积的“竞自持项目”，涵盖商品住房和商办物业 [3] - 政策前置条件要求严格，项目所在行政区及所属板块的一手住宅去化周期均需低于18个月，且各区可根据市场变化和企业纾困需求，报请上级同意后实施 [1][3] 政策实施细则与地价计收 - 自持物业转可售需补缴土地出让金，计收原则为“取新旧时点地价差额高者”，即分别评估原出让时点和现受理时点自持与可销售状态下的土地市场价格，按差额较高者补缴 [3] - 转换过程允许企业分批次办理手续，最多可分3批实施，首次转售面积不得低于自持总面积的20%，缴清本批次土地出让金后方可启动下一批次申请 [4] - 分析指出，由于大部分区域新房价格已有所折价，且转售可能涉及土地增值税、企业所得税、房产税等，按高价补缴地价可能使转售的财务吸引力下降，需企业慎重测算 [5] 多地政策推进与案例 - 广州并非首例，佛山、成都等城市此前已发布类似规则，其中佛山已有项目成功“转正”并流入市场 [1][6] - 佛山于2024年10月发布新政，明确“限地价、竞自持”产生的自持商品住房可补费转售，并于2025年8月将华发四季花园项目自持的1.68万平方米计容面积商品住房公开销售 [6] - 华发四季花园项目前身为2017年佛山禅城“地王”，华发以13.45亿元总价、配建2.18万平方米人才住房及1.68万平方米自持面积拿地，折合楼面地价1.57万元/平方米，但去年入市平均售价仅为1.3万元到1.6万元/平方米，与拿地成本基本持平，房企资金压力较大 [6] 政策背景与行业影响 - 政策出台背景是房地产行业回归理性，土地市场工作重点转向“优化供给，做优增量、盘活存量”，旨在缓解房企持有自持房源的压力，推动市场重回正轨 [1] - 分析认为，地方政府允许自持转可售，一方面是为企业纾困，另一方面是基于各地土地销售现状的必然操作，即便销售需折价，也能盘活资金、缓解资金链紧张，并可能带动企业拿地 [7] - 行业研究机构指出，各地正积极探索存量房屋盘活新方向，政策方向更加精细化，从单一功能调整转向全方位、系统性的制度供给，未来更多城市有望跟进优化，推动城市发展向“存量提质”转型 [7][8]