文章核心观点 - 中国房地产行业正出现从“高周转预售制”向“现房销售”模式转变的趋势，部分开发商正“主动”推行现房销售策略，以应对市场信任危机并作为新的营销卖点，这被视为行业发展模式的系统性重构[3][4][5][31] “主动现房销售”的实践案例 - 美的置业在江苏徐州落地“主动现房战略”，首个试点项目“君兰玥”采用“先建后售、全实景呈现”模式[3][6] - 天津泰达格调玖章作为天津首个现房销售项目，开盘3小时去化超过七成，首日销售金额达5.83亿元[11][12] - 南昌豪驰壹品由非传统房企开发，拿地后建设3年才开盘，均价约6800元/平方米，未明显高于周边竞品，提供了“主动现房”的另一种样本[15][16][18] 现房销售的发展趋势与市场数据 - 一线城市推进：自2025年下半年起，深圳部分住宅地块在出让规则中已明确要求“全部现房销售”[22] - 深圳市场数据：2026年一季度，深圳新房现售成交占比达59%，同比扩大17个百分点，较2024年提升24个百分点[22] - 全国占比变化：中国住宅现房销售面积占比在2020年一度降至10.2%，2024年回升至约27%，2025年1-10月进一步升至32%[27] 现房销售的模式与驱动因素 - “被动现房”与“主动现房”区别：“被动现房”多因销售放缓、库存积压导致；“主动现房”则是房企在拿地阶段就决定的“先建后卖”策略[8][27] - 市场驱动因素：过去几年“停工”、“延期交付”、“烂尾”等问题冲击购房者信任，使得“确定性交付”成为稀缺价值，推动销售逻辑从“卖预期”转向“卖体验”[13][30] - 产品力升级：“主动现房”项目多带有“3.5代住宅”或“四代住宅”特征，如更高得房率、全龄化社区、公区景观升级等，以实景体验吸引购房者[29] 政策背景与行业展望 - 政策导向：2024年7月二十届三中全会提出“改革商品房预售制度”，随后“十五五”规划建议提出完善商品房销售等基础制度，2024年以来全国至少30个省市发布推进现房销售试点文件[24][25] - 行业展望：现房销售被认为是不可逆的趋势，未来购房者对现房的认可度有望不断提高，可售新房中的现房规模可能逐渐超过期房[31] - 当前格局：短期看，期房制度不会迅速退出，现房销售积极推动者多集中在部分地方城市及中小型房企；在销售较热的一二线城市及大型头部房企中，期房仍是主流[30]