财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为8.18亿美元，超过指导范围中点 [5] - 第四季度调整后毛利率为16.3%，接近指导范围高端 [5] - 第四季度销售及行政费用率为11.2%，接近指导范围低端 [5] - 第四季度来自非合并合资企业的收入为1300万美元，略高于预期 [5] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润为8900万美元，超过指导范围 [5] - 第四季度调整后税前利润为4900万美元，接近指导范围中点 [5] - 总收入同比下降17%，主要受交付量减少13%及去年同期一笔重大土地销售缺失影响 [6] - 调整后毛利率同比下降，主要因提供更高激励以支持可负担性 [6] - 第四季度激励成本占平均售价的12.2%，较2025年第三季度上升60个基点，较去年同期上升370个基点，较2022财年（抵押贷款利率飙升开始影响利润率前）上升920个基点 [7] - 总利息费用比率同比上升，主要因与几个处于规划阶段的大型社区相关的其他利息被立即费用化而非资本化 [8] - 第四季度通过合并两家合资企业，在其他收入项下确认了1890万美元的收益 [17] - 第四季度末流动性为4.04亿美元，远高于目标范围 [22] - 公司权益在过去几年增加了13亿美元，债务减少了7.54亿美元，净债务与资本比率降至44.2%，较2020财年初的146.2%大幅改善 [23] - 公司拥有2.3亿美元的递延税资产，这意味着未来约7亿美元的税前利润无需缴纳联邦所得税 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度快速移动住宅（QMI）的销售占总销售的73%，低于此前季度79%的纪录，但仍远高于约40%的历史常态 [15] - 第四季度交付的房屋中有36%是在同一季度内签约并交付的 [15] - 积压订单转化率达到102%，远高于自1998年以来第四季度66%的历史平均水平，也是首次在任何季度超过100% [15] - 在第四季度，尽管全国抵押贷款利率高企且销售速度放缓，公司仍成功在36%的社区实现了净价格上涨 [16] - 超过一半的涨价发生在特拉华州、马里兰州、新泽西州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州和西弗吉尼亚州等最强市场 [16] - 活跃成人住宅板块表现相当好，目前约占交付量的19%，公司正更多地关注该板块 [34] - 改善型住宅产品中，A级和B级地段在全国范围内表现最佳，公司正将新土地收购工作集中于此 [34] - 公司过去在可负担性较强的三级市场和入门级住宅领域投资过重，这部分是当前住房市场中更具挑战性的板块，公司在新土地收购中已避开这些区域 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度末，公司拥有156个在售社区，数量稳步增长 [18] - 第四季度末，公司控制了35,883个地块，相当于6.5年的供应量；包括合资企业在内，控制了38,742个地块 [19] - 地块数量同比下降14%，连续第三个季度环比下降，反映了运营环境及公司放弃或推迟了约15,000个吸引力较低的地块（其中第四季度约6,000个） [19] - 过去三个季度，公司签订了9,600个地块的收购合同，其中第四季度为3,100个，所有交易在计入当前高激励后仍达到或超过公司的利润率和内部收益率门槛 [19] - 截至第四季度末，62%的土地是在2024年或2025年首次控制的，当时公司在土地收购评估中已假设了更高的激励成本 [20] - 然而，第四季度87%的交付房屋来自2023年或更早年份获取的地块，这些地块从利润率角度看更具挑战性，因为评估时假设的激励成本低得多 [20] - 公司土地储备严重偏向东北部地区，占控制地块的53%以上，这是公司利润最高的区域之一 [32] - 东南部地区目前是更具挑战性的市场，仅控制总地块的17% [33] - 西部地区控制30%的地块 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点在于销售速度优先于价格，并通过短期策略处理利润率较低的地块，为市场稳定时更强的表现奠定基础 [7] - 公司正积极出售利润率较低的地块，为新收购的、预计能带来显著更高利润率和回报的土地合同腾出空间 [8] - 公司维持着大量的快速移动住宅（QMI）库存，使客户能够从激励计划中受益，并快速、经济地获得房屋 [14] - 第四季度末，每个社区的QMI数量为6.5个，连续第三个季度下降，反映了公司使开工速度与销售速度保持一致并优化库存水平的能力 [15] - 公司通过期权控制的地块比例从2015财年的46%上升至85%，反映了其“轻资产”土地战略 [28] - 在同行中，公司通过期权控制土地的比例排名第四，远高于58%的行业中位数 [29] - 公司的库存周转率在同行中排名第二，表明资本使用效率更高 [30] - 与中型同行相比，公司的调整后息税前利润投资回报率为17.7%，排名第二 [31] - 在五大建筑商中，公司的调整后息税前利润投资回报率总体排名第五，但过去几年在同行中一直保持最高的投资回报率之一 [32] - 公司的股价与账面价值比略高于账面价值，略低于所示同行的中位数 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年对公司是出色的一年，但2025年环境变得“非常、非常”更具挑战性 [6] - 尽管第四季度合同数量同比下降8%，但这基本反映了整体市场状况，且去年第四季度销售特别强劲，造成今年比较困难 [9] - 激励措施的使用有助于缓解部分挑战并维持稳定的销售活动 [9] - 与去年相比，第四季度四个月中有三个月的每个社区客流量显著增加，显示出积极趋势，但许多潜在买家因经济和全球不确定性仍在犹豫是否签约 [10] - 2025年第四季度每个社区的合同数量比1997年至2002年期间（被认为是正常的销售环境）的水平低16% [11] - 在调整季度至9月30日以便与同行比较后，公司每个社区9.6份合同的销售速度在所有上市住宅建筑商中排名第四 [12] - 绝大多数报告该指标的住宅建筑商，其每个社区的合同数量同比均下降，公司的表现超过了除两家之外的所有同行 [13] - 管理层认为，在困难的市场中成为“最不差”的之一最终会改变 [14] - 过去两年，约70%的买家使用了抵押贷款利率买断 [14] - 激励措施在2023年初开始急剧上升，从2022年第四季度的3.9%跃升至2023年第一季度的7.4% [15] - 鉴于近期将于2026年开始交付的土地收购，预计毛利率百分比将在2026财年第一季度触底，并在随后几个季度逐步改善 [23] - 由于当前波动性及预测利润率的挑战，公司仅提供下一季度的财务指导 [26] - 展望假设市场条件保持稳定，抵押贷款利率、关税、通胀、取消率或建筑周期时间没有重大增加 [26] - 随着公司更依赖QMI销售，预测利润变得更加困难 [26] - 如果市场条件与当前相似，内部指导表明利润率应在第一季度触底，并在随后几个季度开始稳步上升 [38] 其他重要信息 - 公司完成了重大再融资，自2008年以来首次实现了除循环信贷额度外的所有债务无抵押，这增强了资产负债表，提供了更大的财务灵活性，降低了风险 [24] - 公司正在对许多领域的流程和技术进行大量投资，以在未来几年显著提高效率 [28] - 公司预计在2026财年第一季度将发生另一宗类似的合资企业合并事件，带来其他收入 [29] - 第一季度指导还包括一笔预计在第一季度完成的土地销售收益 [29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否采取任何措施来抵消毛利率压力？是否看到任何成本改善，例如直接成本改善？是否能够与供应商谈判降低任何成本？ [40] - 公司持续在现有社区和新建社区与供应商、贸易伙伴等重新招标，在某些地方成功控制并降低了成本 [41] - 与两年前相比，每平方英尺的成本已显著下降，今年基本保持稳定，关税或其他因素导致的任何成本上涨已被其他地方的节约所抵消，公司已设法保持成本持平，并将继续寻求通过与贸易伙伴或更换材料供应商等方式降低成本 [41] - 公司注意到一些同行在推广七年期可调利率抵押贷款（ARM）买断方面取得成功，这有两个好处：一是可以以更低的利率让买家获得贷款资格，同时实际节省成本，有助于利润率。公司将从本周末开始更积极地宣传和推广该计划，如果成功，使用七年期ARM的增量买家将有助于改善利润率 [42] 问题: 预计明年毛利率走高，是受产品组合影响，还是因为届时将完成销售表现不佳的资产？ [43] - 毛利率改善是综合因素，因为公司正在处理旧地块，随着继续处理更旧、更具挑战性的资产，并启动在2024年和2025年确定的交易，向新地块的组合转变将有助于利润率改善 [44]