文章核心观点 - STAG Industrial 处于AFFO每股增长的有利位置 预计年增长率约为9% 结合17倍的AFFO估值倍数 有望跑赢市场 [1][2][28] - 公司增长驱动力主要来自现有投资组合的租金重估、收购活动复苏以及开发项目贡献 [1][24] - 公司2025年预期AFFO为每股2.13美元 增长约9%意味着增加0.19美元 市场共识预期其2026年AFFO每股增长0.10美元 2027年增长0.17美元 2028年增长0.19美元 [24][25][27] - 结合约4%的股息收益率 预计年化总回报率可达13% 且公司资产负债表健康 债务与EBITDA比率约为5倍 信用评级为BBB 当前估值低于行业同行及44.24美元的共识净资产价值 有潜力向20倍AFFO倍数靠拢 [34][35][37] 工业地产行业环境 - 行业格局快速变化 疫情后需求激增导致租赁市场极度有利于业主 2021年至2024年间市场租金涨幅高达50% [3] - 高租金刺激了工业地产开发浪潮 特别是大型物流设施 新供应量略微超过净吸纳量 导致全国空置率升至7%以上 与历史常态一致 租赁谈判趋于平衡 [4][5] - 市场要价租金已停止上涨 在低供应子市场温和上涨 在高供应子市场温和下降 但现有长期租约的租金仍远低于当前市场租金 为租金收入增长提供了空间 [5][6][10] STAG的租金重估与同店增长 - 截至2025年12月2日的数据显示 公司新签租约的GAAP租金比到期租约高出38.1% 现金租金变化为+24.0% [6][7] - 管理层预计2026年现金租赁价差将收窄至18%-20% 同店NOI增长预计将从2025年的4.0%-4.25%放缓至2026年的约3.5% [11] - 2025年第三季度 公司现金NOI运行率为1.61亿美元 3.5%的同店NOI增长意味着季度增加560万美元或年度增加2200万美元 相当于约0.12美元的AFFO每股增长 [11][12][13] 交易量与资本化率 - 工业地产资本化率此前极低 约为4% 这使得收购对REITs而言在短期内难以增厚AFFO 导致2025年大部分时间收购活动清淡 [14][15] - 近期资本化率已显著上升至6.5%左右 从增值角度看为REITs解锁了收购机会 收购量在最近几个月和2026年预期管道中开始回升 [16] - STAG 2025年收购指引为3.5亿至5亿美元 为低收购年份 过去5年平均收购量约为7亿美元 预计2026年将接近7亿美元 [16][17] 收购与开发项目的增值贡献 - 假设收购资产资本化率为6.5% 资金成本为5.75% 利差为75个基点 预计7亿美元收购总额将带来1100万美元的AFFO增值 合每股0.059美元 [18][19][20] - 其中6亿美元通过债务和股权融资 增值450万美元 合每股0.024美元 1亿美元通过自由现金流融资 增值650万美元 合每股0.035美元 [20] - 开发项目目标收益率为7% 在建管道总投资1.584亿美元 预计在2026年初贡献 以125个基点的利差计算 将带来约200万美元的AFFO增值 合每股0.01美元 [22][23] 增长杠杆总结 - 同店NOI增长贡献2200万美元 合每股0.12美元 [26] - 收购活动贡献1100万美元 合每股0.06美元 [26] - 开发项目贡献200万美元 合每股0.01美元 [26] - 总计带来约0.19美元的AFFO每股增值 [24]

文章核心观点 - STAG Industrial 正处于每股调整后运营资金增长的有利位置 预计年增长率约为9% 结合17倍的AFFO市盈率 有望跑赢市场 [1][2][28] - 公司增长驱动力主要来自现有投资组合的租金市价重估、在更高资本化率下变得即时有增值效应的收购活动 以及开发项目 [1] - 公司交易价格显著低于公允价值 应接近20倍AFFO 且相对于杠杆中性的行业同行存在折价 [35] 工业地产行业环境 - 行业格局正在快速变化 疫情后需求激增导致租赁市场极度有利于业主 2021年至2024年间市场租金涨幅高达50% [3] - 为应对高租金 开发商启动了大规模工业地产建设潮 重点是大面积物流设施 随着供应交付 全国空置率已小幅上升至略高于7% 与历史常态一致 [4] - 市场租金已停止飙升 在低供应子市场中温和上涨 在高供应子市场中温和下降 租赁谈判趋于平衡 [5] - 尽管市场租金已趋平 但由于工业租约期限较长 许多现有合同的租金仍远低于市场水平 为工业REITs留下了租金收入增长的巨大空间 [6][10] STAG的租赁表现与市价重估 - 截至2025年12月2日的数据显示 STAG新签租约的GAAP租金比到期租约高出38.1% 现金租金变化为+24.0% [6][7] - 对FFO和AFFO的影响将是全额租金差 新租约的FFO将基于比旧租约高38.1%的收入 AFFO将基于高24%的收入 [9] - 公司CEO在2025年第三季度财报电话会上指出 2026年现金租赁价差指引为18%至20% 而几年前为30% 2025年为24% 呈现自然递减 [11] - 公司2025年同店NOI增长指引为4.0%-4.25% 预计2026年将接近3.5% 2025年第三季度现金NOI运行率为1.61亿美元 [11][12] - 3.5%的同店NOI增长意味着季度额外增加560万美元或年度增加2200万美元 这代表约0.12美元的每股AFFO增长 [13] 交易量与资本化率 - 工业地产资本化率曾极低 常在4%左右 因为买卖双方都意识到现有租金远低于市场租金 资产定价基于市场租金而非当前租金流 [14] - 这种定价动态使得REITs收购困难 因为以4%左右的资本化率收购资产对短期AFFO是持平至略有稀释的 显著降低了收购量 2025年大部分时间工业REITs收购活动清淡 [15] - 近期资本化率已开始大幅上升至6.5%左右 基于资产质量、位置和类型存在区间 在更高的资本化率下 从增值角度看 REITs的收购活动已被解锁 收购量在最近几个月和2026年预期管道中开始回升 [16] - STAG 2025年收购指引为3.5亿至5亿美元 这是收购较少的年份 过去5年平均收购量约为7亿美元 预计2026年将接近7亿美元 [16][17] - STAG所持类型资产的资本化率约为6.5% 与其资本成本相比具有优势 存在75个基点的利差 除了即时增值 STAG还通过新资产的租金递增条款获得内置增长 [17][18] 收购与开发项目的增值贡献 - 根据计算 总额7亿美元的收购预计带来1100万美元的AFFO增值 合每股0.059美元 其中6亿美元通过债务和股权融资 带来450万美元增值 1亿美元通过自由现金流融资 带来650万美元增值 [19][20] - 开发量对STAG而言也表现健康 在建管道中有5处资产将在2025年底或2026年初交付 因此将获得接近全年的现金流 [20] - STAG的开发项目目标收益率为7% 部分项目稳定后收益率超过9% 例如纳什维尔开发项目现金稳定收益率达9.3% [23] - 假设收益率为7% 资本成本为5.75% 则1.58亿美元的开发项目存在125个基点的利差 代表约每股0.01美元的AFFO增值 [23] 增长驱动力总结与财务预测 - 增长杠杆总结：同店NOI增长带来2200万美元或每股0.12美元增值 收购带来1100万美元或每股0.06美元增值 开发带来200万美元或每股0.01美元增值 总计每股AFFO增值0.19美元 [24][26] - STAG预计2025年每股AFFO为2.13美元 额外的0.19美元代表约9%的增长 [24] - 市场共识预计STAG每股AFFO在2026日历年增长0.10美元 2027年增长0.17美元 2028年增长0.19美元 [25] - 共识数据显示 2025年、2026年、2027年、2028年调整后FFO每股预测分别为2.13美元、2.23美元、2.40美元、2.59美元 [27] - 文章观点认为 STAG的增长将略高于共识数据 [27] 公司财务状况与估值 - 公司资产负债表健康 债务与EBITDA之比约为5倍 信用评级为BBB [35] - 公司近期提高了股息 股息收益率达4% [34] - 结合约9%的每股AFFO增长率与4%的股息收益率 假设交易倍数不变 意味着13%的年化回报 [34] - 公司当前交易价格相对于42.24美元的共识资产净值也存在折价 [37]